Ngày 30/3 tại Hà Nội, Hội thảo “lấy ý kiến doanh nghiệp về sửa đổi luật đất đai” do Viện Quản lý Kinh tế Trung ương phối hợp với Ủy ban Kinh tế Quốc hội cùng Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam VCCI và Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) tổ chức.
Phát biểu tại hội thảo, Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, Hội thảo nhằm hoàn thiện về sửa đổi luật đất đai để đưa đất đai trở thành hàng hoá (nguồn lực) quan trọng trong thu hút đầu tư, phát triển tế xã hội,… Đặc biệt, kịp thời trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai lần thứ nhất dự kiến diễn ra vào khoảng tháng 5 hoặc 6/2022. Vì vậy, Hội thảo sẽ tập trung thảo luận về sửa đổi luật đất đai theo tờ trình của Chính phủ năm 2021 với 11 vấn đề như (i) Cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất; (ii) Phân loại và đánh giá về tài nguyên đất đai theo mục đích sử dung; (iii) Công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch; (iv) Về đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư...; (v) Về những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất; (vi) Chuyển mục đích sử dụng đất; (vii) Định giá bồi thường bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất; (viii) Thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và bảo đảm dân chủ; (ix) Quy hoạch tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn đã được nêu trong Nghị quyết 26 của BCH Trung ương Đảng; (x) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng hình thức sử dụng đất; (xi) Cơ chế giải quyết tranh chấp.
Ông Đặng Đức Anh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhấn mạnh, đất đai là đầu vào quan trọng của sản xuất, cơ chế quản lý đất đai minh bạch, công bằng, hiệu quả thì năng suất, sức cạnh tranh của nền kinh tế sẽ được tăng lên. Trong quá trình thực hiện, Luật Đất đai 2013 dần bộc lộ những bất cập, vướng mắc, gây cản trở cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là cấp thiết. Hội thảo được tổ chức nhằm lắng nghe ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp, cung cấp góc nhìn đa chiều về thực hiện Luật Đất đai và là nguồn thông tin tham khảo giá trị cho cơ quản quản lý Nhà nước trong quá trình xây dựng Luật.
Với tư cách đại diện bảo vệ quyền và lợi ích của tổ chức hội viên, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã phát biểu tham luận về “Khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013”. Đồng thời chia sẻ các trong thực hiện quy định tại Luật đất đai 2013, bài tham luận của Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cũng làm rõ những vướng mắc phát sinh trong thực tiền cần có quy định, hướng dẫn tại Luật đất đai sửa đổi.
Xin giới thiệu toàn văn bài tham luận
“Luật Đất đai 2013 ra đời đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các giao dịch chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất không ngừng tăng lên sau khi thi hành Luật Đất đai. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được coi trọng, đã giảm tối đa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; đồng thời việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ và đẩy nhanh tiến trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, trong đó có khách hàng của các TCTD, giúp cho khách hàng có tài sản bảo đảm hợp pháp trong quan hệ với các TCTD.
Tuy nhiên, trong gần 09 năm thi hành Luật đất đai 2013, bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn tồn tại, hạn chế do quy định của Luật còn nhiều mâu thuẫn, bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, để tăng cường hiệu lực, hiệu quả quảnlý và sử dụng đất thì cần phải sớm rà soát tổng thể để có biện pháp chỉnh sửa, bổ sung phù hợp với thực tiễn nhằm khắc phục những thiếu sót, bất cập của pháp luật đất đai hiện nay.
I. Các vướng mắc, bất cập trong thực hiện quy định tại Luật đất đai 2013
1. Về việc chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ quy định tại Điều 168, Điều 188 của Luật Đất đai và Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án phải gồm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Tuy nhiển để tạo điều kiện cho các TCTD xử lý nhanh tài sản bảo đảm, thu hồi nợ xấu, theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đã cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản (trong đó bao gồm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Vì vậy, để tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp, đề nghị xem xét chỉnh sửa bổ sung thời điểm, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản (khi thế chấp dự án bất động sản) là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
2. Về việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bênthứ ba
Khoản 1 Điều 167 và Điểm g Khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai không quy định cụ thể việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam là để đảm bảo cho nghĩa vụ của chính mình hay bên thứ ba (người khác)
Trong khi Điều 317 và Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên có tài sản được quyền sử dụng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ của chính mình hoặc nghĩa vụ của bên thứ ba (người khác)dẫn tới, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong trường hợp có tranh chấp,có thể các hợp đồng thế chấp vô hiệu dẫn đến các khoản cấp tín dụng của tổ chức tín dụng từ có bảo đảm trở thành không có bảo đảm. Vì vậy, đề nghị Luật Đất đai sửa đổi thống nhất quy định của Bộ luật Dân sự 2015, bên có tài sản được quyền sử dụng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ của chính mình hoặc nghĩa vụ của bên thứ ba.
3. Về xác định chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất với TCTD
Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 của Bộ luật Dân sự 2015, việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Luật Đất đai 2013, khoản 29 Điều 3 đã đưa ra 03 tiêu chí xác định hộ gia đình sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, khi xác định chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gặp rất nhiều khó khăn do có nhiều cách hiểu khác nhau về tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình,dẫn đến nhiều trường hợp hợp đồng công chứng xác định chủ thể, nhưng đến khi đi đăng ký thế chấp thì cơ quan đăng ký không đồng ý, hoặc hộ gia đình không thể xin xác nhận các thành viên đang sống chung, xin xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Vì vậy, dẫn đến tình trạng một số khoản vay của các TCTD từ có TSBĐ có thể trở thành không có TSBĐ (nguy cơ bị Tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu vì giao dịch bảo đảm thiếu chữ ký của thành viên hộ gia đình), ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của tổ chức tín dụng nhận bảo đảm.
Đề nghị bỏ quy định giao đất cho Hộ gia đình, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần ghi rõ tên từng cá nhân là người sử dụng đất.
4. Về việc ghi tên tài sản vợ/chồng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 4 Điều 98 Luật đất đai quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.”
Trong thực tế phát sinh việc tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ/chồng và do đó trên Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận tên vợ hoặc chồng. Mặc dù vậy, về việc thẩm định, tổ chức tín dụng vẫn cần phải xác định lại bằng Văn bản cam kết tài sản riêng của vợ/chồng do vẫn có rủi ro rằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ/chồng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đề tên vợ/chồng do có thỏa thuận ghi tên một người theo Khoản 4 Điều 98 Luật đất đai 2013.
Vì vậy, đề nghị sửa Luật đất đai theo hướng quy định trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ/chồng thì bắt buộc phải ghi tên cả vợ, chồng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được hiểu đây là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì giao dịch quyền sử dụng đất trong trường hợp này chỉ người vợ hoặc chồng đó ký, để tránh rủi ro hợp đồng vô hiệu, ảnh hưởng đên quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên nhận chuyển nhượng.
5.Về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Khoản 4 Điều 174 Luật đất đai quy định: “Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:…”.
Hiện tại pháp luật chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong trường hợp được miễn một phần tiền thuê đất, dẫn đến các doanh nghiệp khó khăn khi huy động vốn có sử dụng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ vay vốn này, đặc biệt với trường hợp số tiền/số năm được miễn tiền thuê đất nhỏ so với tổng số tiền thuê đất phải nộp.
Đề nghị hướng dẫn việc thực hiện quyền trong trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất để đảm bảo quyền lợi, sự công bằng cho doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
6.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
Điểm a khoản 1 Điều 194 quy định: “1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;…”
Nội dung này được hướng dẫn tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (Văn bản sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất đai).
Như vậy, đối với đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền: Ngoài đối tượng nhận chuyển nhượng là cá nhân, hộ gia đình thì chủ đầu tư có được chuyển nhượng cho tổ chức hay không nếu vẫn đảm bảo được đối tượng nhận chuyển nhượng cuối cùng là hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà ở.Đề nghị Ban soạn thảo xem xét cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được nhận chuyển nhượng các lô đất nền này và sau đó phải bán lại cho các hộ gia đình, cá nhân.
7.Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của tổ chức không có tư cách pháp nhân và việc thế chấp, đăng ký thế chấp trong trường hợp này
Theo quy định của Điều 5 Luật Đất đai, người sử dụng đất có thể bao gồm những tổ chức không có tư cách pháp nhân như doanh nghiệp tư nhân và hiện không có sự phân biệt về quyền của những đối tượng sử dụng đất này. Người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của mình tương ứng với từng loại đất, trong đó bao gồm quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp…
Tuy nhiên, tại Điều 1 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định phạm vi điều chỉnh: “Bộ luật này quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân; quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự)”. Điều 2 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định đối tượng áp dụng chỉ bao gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, không có quy định đến tổ chức không có tư cách pháp nhân (trong đó có các tổ chức không có tư cách pháp nhân được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
Thực tế hiện nay, nhiều văn phòng công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hướng dẫn ghi thông tin bên nhận thế chấp khi thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp tư nhân là thông tin của chủ doanh nghiệp tư nhân. Tuy nhiên, nếu ghi thông tin bên nhận thế chấp là chủ doanh nghiệp tư nhân, sẽ dẫn đến hồ sơ thế chấp, đăng ký thế chấp có sự không thống nhất (vì Giấy chứng nhận cấp cho doanh nghiệp tư nhân, nhưng hồ sơ thế chấp, đăng ký thế chấp ghi thông tin bên thế chấp là chủ doanh nghiệp tư nhân).
Đề nghị cơ quan soạn thảo khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai cần có hướng dẫn cụ thể trong trường hợp này, nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và các bên liên quan.
8.Về thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thực hiện Điểm g Khoản 1 Điều 179Luật đất đai 2013, các ngân hàng gặp nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trên giấy chứng nhận ghi nguồn gốc “Công nhận quyền sử dụng đất như nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”, “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”.
Đề nghị làm rõ đối với các quyền sử dụng đất ở như trên thì quyền của người sử dụng đất được áp dụng theo trường hợp công nhận quyền sử dụng đất/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay áp dụng theo quy định về quyền của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất?
9.Về quyền khác đối với bất động sản
a) Tại Khoản 2 Điều 271 của Bộ luật Dân sự thì chủ thể quyền bề mặt được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; hoa lợi, lợi tức hoặc tài sản khác có được từ việc khai thác, sử dụng tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên, tại Điều 95 Luật đất đai quy định về các trường hợp đăng ký, đăng ký biến động về đất đai, hiện chỉ nêu trường hợp đăng ký đối với trường hợp “xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề”. Do đó, để các TCTD có cơ sở thẩm định, đánh giá tài sản thế chấp, đề nghị Luật Đất đai xem xét sửa đổi theo hướng xác định tài sản là quyền sử dụng đất bao gồm các quyền khác đối với quyền sử dụng đất trên đất.
b) Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất. Pháp luật hiện hành không có định nghĩa giải thích rõ ràng về Dự án do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh chấp thuận được thể hiện bằng văn bản, tài liệu nào, có tương đồng với các quyết định/văn bản là kết quả của thủ tục đầu tư dự án hay không? (Theo pháp luật về đầu tư thì Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh không phải là cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư không sử dụng ngân sách Nhà nước).
Đề nghị quy định rõ loại dự án được Hội đồng Nhân dân chấp thuận đầu tư là các dự án sử dụng ngân sách nhà nước, không áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn tư nhân.
10. Về gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
Trên thực tế nhiều trường hợp Khách hàng doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp từ cá nhân, chưa chuyển mục đích sử dụng. Căn cứ quy định tại điểm d khoản 2 Điều 174 và điểm a khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013 thì doanh nghiệp được thế chấp QSDĐ này. Tuy nhiên do thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đã hết trong khi Luật Đất đai chỉ quy định về việc gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân nên trên thực tế doanh nghiệp vẫn không thực hiện được thủ tục thế chấp để vay vốn Ngân hàng. Sở TN&MT tại địa phương cho biết phải chờ Bộ TN&MT hướng dẫn. Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn đối với các trường hợp này.
II.Những vướng mắc phát sinh trong thực tiền cần có quy định/hướng dẫn tại Luật đất đai sửa đổi
1.Quy định về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư/người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng
Thực tế thời gian qua đã phát sinh hoạt động bán các sản phẩm dự án bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shop villa, condotel) hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel). Tuy nhiên hiện vẫn chưa có hướng dẫn rõ về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình này. Việc xác lập quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi bán và của người nhận chuyển nhượng sau khi mua vẫn chưa rõ ràng.
Đề nghị quy định rõ chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư/người nhận chuyển nhượng cho các đối tượng trên.
1.Về tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của cá nhân chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất tồn tại trên thực tế nhưng chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngân hàng và Bên thế chấp phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc về việc nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp.
Kiến nghị bổ sung tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mặc định thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Trường hợp Người sử dụng đất thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận cũng mặc nhiên được chuyển nhượng, thế chấp, cùng với quyền sử dụng đất, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên nhận chuyển nhượng không bị tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.
3. VềCầm cố bất động sản
Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 thừa nhận việc cầm cố đối với bất động sản. Tuy nhiên, Luật đất đai hiện đang không quy định hình thức cầm cố đối với bất động sản, mà chỉ có hình thức thế chấp bất động sản.
Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định này tại Luật Đất đai sửa đổi.
4. Về việc thực hiện đồng thời đăng ký biến động với đăng ký thế chấp/đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật đất đai hiện tại chưa có quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động cùng lúc với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gây khó khăn cho người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động, sau đó mới được thế chấp cho ngân hàng.
Đề nghị bổ sung nội dung người sử dụng đất được cùng một lúc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với tất cả các trường hợp phải đăng ký biến động để tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp cùng lúc với đăng ký biến động khác, tránh trường hợp người sử dụng đất phải đăng ký thay đổi số CMND, thẻ căn cước công dân, địa chỉ thửa đất rồi mới được thế chấp, gây phiền hà về thủ tục hành chính.
5. Quy định về đất không có tranh chấp
Điều 188 Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là “đất không có tranh chấp”. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy định tiêu chí xác định thế nào là đất không có tranh chấp mà các chủ thể, cá nhân tự xác định theo các tiêu chí của mình, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro khi xảy ra tranh chấp.
Đề nghị bổ sung hướng dẫn về tiêu chí xác định đất không có tranh chấp để các chủ thể có cơ sở thực hiện”.
