Tổ chức tín dụng và người làm luật trao đổi để thống nhất cách hiểu khi áp dụng các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở

Tham dự Hội nghị về phía khách mời có ông Mai Văn Phấn – Cục Trưởng Cục Đăng ký và Thông tin Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, bà Phạm Thuý Hạnh – Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật , Văn phòng Chính phủ; ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng; ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; bà Vũ Ngọc Lan – Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Về phía Hiệp hội Ngân hàng có ông Nguyễn Quốc Hùng – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam; ông Nguyễn Hồng Quân – Thành viên Hội đồng Hiệp hội Ngân hàng; ông Trần Phương – Chủ nhiệm Uỷ ban Chính sách; ông Đỗ Giang Nam – Chủ nhiệm Câu lạc bộ Xử lý nợ; bà Nguyễn Thị Phương – Phó Chủ nhiệm Câu lạc Bộ Pháp chế Ngân hàng; ông Nguyễn Văn Trình – Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng và các ông bà là thành viên Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, Câu lạc bộ Xử lý nợ cùng các đại biểu là đại diện Ban Tổng Giám đốc, Ban Giám đốc Chi nhánh, lãnh đạo, cán bộ các phòng ban liên quan đến từ tất cả các tổ chức tín dụng hội viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tham dự trực tiếp.

Đặc biệt, Hội nghị còn có sự tham dự trực tuyến của đại diện lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh 62 tỉnh, thành phố và các chi nhánh tổ chức tín dụng trên toàn quốc.

Tổ chức tín dụng nghiêm túc trong tổ chức thực hiện

Phát biểu khai mạc Hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hùng – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là 3 luật hết sức quan trọng, đều có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc sửa đổi, bổ sung, ban hành các luật trên có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động ngân hàng.

Khi luật đã ban hành, các tổ chức tín dụng (TCTD) xác định tổ chức thực hiện nghiêm túc. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai 3 Luật từ tháng 8 đến nay xuất hiện những vấn đề, vướng mắc khiến cho các TCTD chưa hiểu hết được và rất muốn được giải đáp liên quan đến cả 3 Luật để làm sao việc tổ chức thực hiện, triển khai tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

"Hiện nay, Hiệp hội Ngân hàng nhận được hàng trăm ý kiến của các TCTD về những vướng mắc trong việc triển khai 3 Luật trên, kiến nghị các Cơ quan soạn thảo Luật xem xét có hướng dẫn/giải đáp nhằm tháo gỡ, xử lý các vướng mắc này để bảo đảm hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng an toàn, hiệu quả trong thời gian tới", ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết.

Trong phát biểu đề dẫn tại Hội nghị, ông Trần Phương – Chủ nhiệm Uỷ ban Chính sách – bày tỏ: Ủy ban Chính sách thuộc Hội đồng Hiệp hội Ngân hàng nhận thấy, cần thiết phải có những phân tích, đánh giá tác động của 3 luật này đối với hoạt động của các TCTD. Qua 4 tháng triển khai, các ngân hàng thương mại, TCTD là hội viên của Hiệp hội đã chứng kiến những thay đổi tích cực cũng như mặt còn hạn chế tác động đến 3 luật này.

Do đó, Hội nghị này mang tính chất giải đáp những thực tiễn, đánh giá những tác động đến hoạt động của các TCTD và những khó khăn, vướng mắc mà các TCTD đang và dự kiến sẽ gặp phải trong thời gian tới, cần thiết phải có ý kiến đến các cơ quan quản lý Nhà nước.

Theo ông Trần Phương, đối với 3 luật trên, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 có những quy định mới như: khung giá đất, chuyển nhượng và sử dụng đất đai... và các TCTD cần có sự chuẩn bị phù hợp. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chắc chắn sẽ có tác động đến mô hình kinh doanh, giao dịch, hợp đồng bất động sản, thực hiện báo cáo giám sát tài chính, đảm bảo quản lý rủi ro của các giao dịch, đặc biệt là đảm bảo an toàn lợi ích của khách hàng. Luật Nhà ở 2023 cũng tác động đến việc xây dựng dự án, quy trình cấp phép, quản lý chất lượng nhà ở...; trong đó, có 4 điều liên quan đến Luật ngân hàng quy định về sử dụng vốn vay, cho vay mua nhà ở, bảo đảm tín dụng, trách nhiệm của các TCTD trong quản lý rủi ro.

Qua tổng hợp của Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, các ý kiến vướng mắc, tâm tư của các TCTD phản ánh trong quá trình triển khai 3 Luật nhận thấy tập trung vào một số nội dung chính như:

Đối với Luật Đất đai: Các vướng mắc về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất nông nghiệp; xử lý khi thu hồi đất là tài sản thế chấp; việc cấp, đăng ký biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và một số khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai 2024 trong quá trình tổ chức thi hành án...

Luật Nhà ở: Các vướng mắc về điều kiện huy động vốn dự án bất động sản là nhà ở; tài sản bảo đảm là nhà ở riêng lẻ xây dựng có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mục đích để thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án; điều kiện thế chấp một phần/toàn bộ dự án cần quyết định giao đất như thế nào...

Luật Kinh doanh bất động sản: Các vướng mắc về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai; bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn/chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai; giải chấp trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng nhà ở có sẵn trong dự án khi chưa tách sổ...

Những điểm mới của luật và làm rõ nhiều vấn đề gây vướng mắc

Chia sẻ những điểm mới chung nhất cần lưu ý về Luật Đất đai 2024 liên quan đến hoạt động ngân hàng, ông Mai Văn Phấn - Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết: Luật Đất đai 2024 với mục tiêu chính sách bám sát Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương về mặt thể chế, trong đó có các nội dung là huy động tối đa các nguồn lực vào phát triển kinh tế xã hội, vẫn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

“Về tài sản, pháp luật đất đai lần này quy định chỉ chứng nhận việc sở hữu tài sản đối với nhà ở và công trình xây dựng, khác với trước đây khi chúng ta chứng nhận toàn bộ cây lâu năm về rừng sản xuất và rừng trồng”, ông Mai Văn Phấn lưu ý.

Luật Đất đai lần này quy định thêm về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Về bản chất, quyền thuê trong hợp đồng xây dựng cũng gần như quyền của người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền theo năm. Khi thực hiện quyền giao dịch, điều kiện bắt buộc là tài sản phải đăng ký theo quy định pháp luật; đã hoàn thành các công trình.

Liên quan đến việc xử lý nợ xấu, Luật Đất đai 2024 cũng sửa Khoản 4 Điều 106 của Luật Thi hành án, trong đó phân định rạch ròi khi thi hành án đối với các trường hợp đã có giấy chứng nhận và các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì xử lý thế nào, tránh tình trạng giống như trước đây cơ quan thi hành án xử lý nợ xấu chuyển sang cơ quan giải quyết thủ tục để làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho không thì không có các căn cứ để giải quyết.

Nội dung trong quyết định thi hành án phải thể hiện rõ: cơ quan nào cấp giấy chứng nhận, cơ quan nào nếu có giấy chứng nhận rồi mà người bị thi hành án không nộp lại giấy chứng nhận thì phải xử lý, áp dụng như thế nào: thu hồi hoặc hủy giá trị pháp lý của giấy chứng nhận…

Cũng theo ông Mai Văn Phấn, có thể Luật Đất đai 2024 khi lấy ý kiến, tiếp thu ý kiến các tổ chức, người dân, còn phần nào đấy chưa thỏa mãn, chưa đáp ứng được đông đảo toàn bộ. Đứng ở một góc cạnh thì có thể chưa đáp ứng nhưng đứng ở tổng thể phải hài hòa để mà giải quyết.

“Có thể trong 260 điều của Luật Đất đai, có những điều chưa thỏa mãn với chúng ta nhưng đứng ở khía cạnh quản lý, người dân có thể hợp lý. Do vậy, cần thời gian trao đổi để đi đến hài hòa trong công tác quản lý, hài hòa giữa người sử dụng đất và hài hòa giữa các tổ chức xã hội, trên tinh thần phát huy nguồn lực tối đa của đất đai nhưng cũng phải quản lý chặt chẽ, có hiệu quả nguồn lực”, ông Mai Văn Phấn nhấn mạnh.

Ông Mai Văn Phấn bày tỏ mong muốn “Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 có hiệu lực sớm hơn 5 tháng kể từ ngày 1/8/2024 và các văn bản thi hành luật sẽ đi vào cuộc sống và nhận được sự đón nhận của các tổ chức, hiệp hội và người dân”.

Tiếp sau trao đổi của ông Mai Văn Phấn, bà Phạm Thị Thịnh – Trưởng phòng, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin Đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có phần trình bày chi tiết về Luật Đất đai năm 2024 - Các quy định mới liên quan đến hoạt động ngân hàng.

Về kết cấu Luật Đất đai năm 2024, bà Thịnh cho biết, gồm 16 chương và 260 điều. Như vậy, Luật Đất đai 2024 tăng 2 chương, tăng 48 điều so với Luật Đất đai năm 2013.

Trong đó, những nội dung liên quan đến hoạt động của TCTD có 3 đối tượng (chủ thể) cần quan tâm: người sử dụng đất, nằm trong Chương I – Quy định chung của Luật; những nội dung cơ bản liên quan đến cấp giấy chứng nhận nằm trong Chương 10 của Luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nội dung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Chương 3 của Luật.

Bà Phạm Thị Thịnh lưu ý, điểm khác biệt về kết cấu của Luật Đất đai 2024 so với trước đây là sau khi bắt đầu từ Quy định chung, chương về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đặt ngay sau Chương II về Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân đối với đất đai. Điều này cho thấy Luật Đất đai 2024 rất quan tâm đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nội dung này trước đây nằm trong Chương 11 của Luật Đất đai 2013.

Bà Phạm Thị Thịnh cũng làm rõ về “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”, đây là điểm hoàn toàn mới trong mấy chục năm thực hiện Luật đất đai qua các thời kỳ. “Quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”, bà Phạm Thị Thịnh thông tin.

Làm rõ nội dung về người sử dụng đất, bà Phạm Thị Thịnh cho biết có 7 trường hợp được quy định rõ trong Điều 4, Chương I của Luật. Điểm khác biệt lớn nhất cần quan tâm là luật không còn đề cập tới đối tượng sử dụng là hộ gia đình.

Chia sẻ về Luật Nhà ở 2023, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết hệ thống pháp luật nhà ở 2023 gồm có: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương với 198 điều, tăng 15 điều so với Luật Nhà ở năm 2024; và 3 Nghị định, 1 Quyết định, 1 thông tư. 3 Nghị định là Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định số 98/2024 NĐ-CP ngày 25/7/2024 quy định chi tiết một số diều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị định số 100/2024/ NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 1 Quyết định là Quyết định số 11/2024 QĐ-TTg ngày 24/7/2024 quy định về tiêu chuẩn diện tích và định mức trang thiết bị nội thất nhà ở công vụ. 1 Thông tư là Thông tư số 05/2024/TT-BD ngày 31/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở - Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo.

Các nội dung chính của pháp luật về nhà ở gồm có: Quy định chung; Sở hữu nhà ở; Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Phát triển nhà ở; Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Chính sách về nhà ở xã hội; Tài chính để phát triển nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dung nhà chugn cư; Giao dịch về nhà ở; Quản lý Nhà nước về nhà ở, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm; Quy định chuyển tiếp; Một số nội dung của Thông tư số 05/2024/TT-BXD.

Trong đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi tập trung phân tích sâu các phần Quy định chung ở Chương I gồm 5 điều về phạm vi điều chỉnh, giải thích từ ngữ, các hành vi bị nghiêm cấm, chính sách phát và quản lý, sử dụng nhà ở: Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở. Ở phần này, ông Khởi đề nghị cần đọc và nghiên cứu thật kỹ, để nắm vững các khái niệm.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, các nội dung liên quan đến sở hữu nhà ở gồm 17 điều của Chương II trong Luật Nhà ở 2023 (từ điều 6-điều 22) quy định về: Sở hữu nhà ở (quyền, nghĩa vụ, bảo hộ, công nhận, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở...); Nhà ở thuộc tài sản công; Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (khu vực được sở hữu, hình thức sở hữu, điều kiện, nghĩa vụ, các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận,...)

Trong lúc giới thiệu về luật, ông Nguyễn Mạnh Khởi đã lồng ghép giải thích, đồng thời lưu ý các tổ chức tín dụng cần đặc biệt quan tâm một số nội dung liên quan tới thế chấp tài sản. Ông Khởi dẫn ví dụ người mua nhà ở có thời hạn, theo đó người mua được quyền bán lại, quyền tặng cho, quyền thừa kế trong thời hạn ký kết nhưng tuyệt đối không được quyền thế chấp. Bởi vậy, các tổ chức tín dụng khi cầm cố thế chấp dự án hình thành trong tương lai chưa có sổ đỏ cần đặc biệt xem xét kỹ hợp đồng.

Với nội dung về phát triển nhà ở gồm 28 điều của Chương IV kế thừa luật Nhà ở 2014 về tiêu chuẩn diện tích nhà ở, quỹ đất để phát triển nhà ở, yêu cầu đối với dự án đầu tư dây dựng nhà ở. Theo đó, có 6 hình thức phát triển nhà ở. Trong đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi dành thời gian phân tích yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Ông lưu ý các tổ chức tín dụng khi xem xét dự án cần chú ý kỹ các nội dung như: dự án phù hợp với chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, tuân thủ nội dung chủ trương đầu tư, triển khai theo quy hoạch chi tiết; Việc phân chia dự án thành phần phải được xác định trong chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu khả thi, quyết định đầu tư; Tên dự án, khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt/ tên tiếng Việt trước, tên tiếng nước ngoài sau và phải được sử dụng trong cả quá trình đầu tư, xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

Về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng: luật quy định có 3 giai đoạn là giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, trong đó giai đoạn chuẩn bị dự án có sự tham gia của ngân hàng là chủ yếu. Trong giai đoạn chuẩn bị có 6-7 bước và cần được xem xét kỹ. Với giai đoạn thực hiện cần chú ý, trước đây việc phân lô, bán nền không quy định thời hạn nhưng Nghị định 95 hiện nay đã yêu cầu phải xác định thời gian xây dựng công trình.

Giới thiệu về Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng làm rõ Luật có 10 chương với 83 điều. Trong đó, bao gồm 2 nội dung chính gồm quy định về kinh doanh bất động sản và quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Cũng theo ông Vương Duy Dũng, hệ thống Luật Kinh doanh bất động sản gồm 1 Luật số 29/2003/QH15, 2 nghị định là Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, 1 thông tư là Thông tư số 04/2024/TT-BXD ngày 30/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức thực hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Luật kinh doanh Bất động sản 2023 giống các luật mới ban hành gần đây là đã được sửa đổi để đảm bảo đồng bộ, tránh giao thoa, chồng chéo với các luật, đặc biệt là những luật liên quan trong kỳ sửa đổi vừa rồi,

Ông Vương Duy Dũng cho biết, Chương I – Những Quy định chung của luật gồm 11 điều. Một số nội dung mới cần lưu ý là phạm vi điều chỉnh của luật. Luật này chỉ quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Ông Vương Duy Dũng làm rõ điểm mới trong các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Đó là việc bổ sung phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Luật cũng yêu cầu phải công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo đó doanh nghiệp phải công khai đầy đủ trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Thông tin công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.

Về kinh doanh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, ông Vương Duy Dũng cho biết quy định tại Điều 12 – Điều 21 của Luật. Theo đó, tổ chức tín dụng cần lưu ý nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đầy đủ các điều kiện như có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản.

Nội dung kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai được quy định tại Điều 22 - Điều 27 của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, ông Vương Duy Dũng lưu ý nội dung cần quan tâm trong nguyên tắc kinh doanh là chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư không được uỷ quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua…. Các chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy đinh. Với mỗi loại hình kinh doanh thì đều gắn với điều kiện cụ thể và điều này cần được tổ chức tín dụng nghiên cứu kỹ lưỡng.

Cùng với phần trình bày những điểm mới của 3 luật, các diễn giả đã trực tiếp trao đổi, đồng thời giải đáp nhiều câu hỏi, vướng mắc gửi tới từ các tổ chức tín dụng.

Đòi hỏi nỗ lực lớn khi cùng lúc triển khai nhiều luật mới

Tham dự và phát biểu tại Hội nghị bà Vũ Ngọc Lan – Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – cho rằng: Việc được lắng nghe trao đổi cùng các chuyên gia là những người giàu kinh nghiêm, những thành viên xây dựng các dự án luật nói trên là cơ hội hết sức quý báu.

Cũng theo bà Vũ Ngọc Lan, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là những luật cơ bản, quan trọng. Trong quá trình soạn thảo đã được thảo luận, đi đến thống nhất ở tất cả các bộ, ban, ngành liên quan và được Quốc hội thông qua.

Bà Vũ Ngọc Lan cho biết thêm Luật Các Tổ chức tín dụng 2024 có 2 điều có hiệu lực thi hành trùng với 3 luật này là Khoản 3 Điều 200 và Khoản 15 của Điều 210.

Những nội dung này nhằm để tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các TCTD trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản do đã giảm bớt một số điều kiện so với Luật Kinh doanh bất động sản, đó là giảm bớt điều kiện phê duyệt chi tiết, bồi thường và giấy chứng nhận sử dụng đất. Tuy nhiên, điều kiện về chủ thể chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản.

Cũng theo bà Vũ Ngọc Lan Thông tư 39/2016/TT - NHNN quy định về việc cấp tín dụng có các điều kiện về chủ thể, mục đích sử dụng vốn vay, năng lực tài chính và phương án khả thi. Đây cũng là nội dung liên quan mật thiết đến 3 luật nói trên.

Luật Các TCTD 2010 và 2024 quy định, việc áp dụng biện pháp bảo đảm do TCTD và khách hàng thoả thuận. Tuy nhiên, thoả thuận áp dụng biện pháp bảo đảm đó phải phù hợp với pháp luật về bảo đảm cũng như pháp luật có liên quan. Trong khi đó, biện pháp bảo đảm liên quan tới rất nhiều luật ngoài 3 luật kể trên còn có nội dung liên quan tới Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng.

Bà Vũ Ngọc Lan cũng lưu ý, quy định trong Luật Nhà ở (khoản 2 điều 184) đã nêu rõ điều kiện thế chấp với dự án nhà ở cũng như nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện trong Luật. Nếu không tuân thủ, hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu.

"Chúng ta cần làm tốt công tác kiểm soát đầu vào cấp tín dụng. Khi làm tốt đầu vào, việc xử lý tài sản bảo đảm cũng sẽ thuận lợi hơn. Bên cạnh đó, cần phải tìm hiểu kỹ hệ thống pháp luật bởi hệ thống các quy định hiện hành rất nhiều và phức tạp", bà Vũ Ngọc Lan nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, một số quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản liên quan tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu của chủ đầu tư đang gây khó khăn cho TCTD trong quá trình cấp tín dụng…. Để giải quyết vấn đề này, bà Lan đề nghị các TCTD trong quá trình thực hiện cấp tín dụng cần lưu ý các yêu cầu đối với khách hàng để chứng minh được năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Phát biểu khép lại chương trình Hội nghị, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng bày tỏ: Sau một ngày làm việc hiệu quả, tích cực hy vọng thông qua những nội dung đã được chia sẻ, các TCTD có thể triển khai các quy định pháp luật đảm bảo an toàn, hiệu quả.

"Tôi hiểu rằng việc triển khai đồng thời 3 luật đối với các TCTD là việc hết sức khó khăn bởi 3 luật mới có sự gắn kết, kế thừa các luật cũ, đồng thời bổ sung những điểm mới. Các chuyên gia, ban soạn thảo cũng đã giải thích về các nội dung còn chồng chéo, vướng mắc, tuy vẫn chưa thể giải thích được hết như mong muốn, nhưng cơ bản nhiều nội dung cũng đã phần nào được làm rõ", ông Nguyễn Quốc Hùng nói.

Sau Hội nghị này, Hiệp hội Ngân hàng sẽ tổng hợp tất cả các ý kiến được đưa ra thành văn bản tài liệu gửi các TCTD. Đồng thời, tiếp tục nắm bắt các vướng mắc, khó khăn để phản ánh các kiến nghị lên các cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình triển khai thực tiễn.