Lãi suất giảm: Người dân cân nhắc vay mua nhà

Theo Ngân hàng Nhà nước, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới của các ngân hàng thương mại ở mức 4,2%/năm và 7,6%/năm, giảm khoảng 2% so với cuối năm 2022.

Hiện lãi suất huy động giảm, lượng tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng vẫn tăng kỷ lục. Do vậy, với người có nhu cầu vay mua nhà, thì đây là thời điểm thích hợp khi lãi suất cho vay đã “dễ thở” hơn cùng nhiều gói tín dụng ưu đãi được các ngân hàng thương mại triển khai.

Lãi suất huy động giảm, tiền vẫn chảy vào ngân hàng

Nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất huy động trong khoảng 1 tháng nay, kéo mặt bằng lãi suất đi xuống. Không chỉ lãi suất huy động, lãi suất cho vay cũng giảm nhằm kích thích tăng trưởng tín dụng, góp phần thúc đẩy phục hồi kinh tế.

Kể từ đầu tháng 11 đến nay đã có tới 22 ngân hàng giảm lãi suất huy động là Sacombank, NCB, VIB, BaoVietBank, Nam A Bank, VPBank, VietBank, SHB, Techcombank, Bac A Bank, KienLongBank, ACB, Dong A Bank, PG Bank, PVCombank, VietA Bank, SCB, Eximbank, OceanBank, BVBank, OCB, TPBank. Trong đó, VietBank, Dong A Bank.  Hiện tại, kỳ hạn tiền gửi tiết kiệm từ 12 tháng của hầu hết nhà băng không còn duy trì mức 6%/năm - mức thấp nhất trong nhiều năm qua.

Trong top 4 ngân hàng thương mại nhà nước, Vietcombank vừa giảm thêm 0,2% lãi suất tiết kiệm, còn 5,1%/năm áp dụng với kỳ hạn từ 12 tháng trở lên; các ngân hàng Agribank, VietinBank, BIDV vẫn giữ mức lãi suất huy động cao nhất là 5,3%/năm cho kỳ hạn dài trên 12 tháng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến tháng 8/2023, lượng tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng vẫn tăng kỷ lục. Trong đó, tiền tiết kiệm đạt mức cao nhất từ trước đến nay, với 6,43 triệu tỷ đồng. Đây là tháng thứ 13 liên tiếp, tiền gửi của người dân vào ngân hàng tăng.

Đáng chú ý, doanh nghiệp cũng tăng gửi tiền vào ngân hàng, khi có thêm 103.501 tỷ đồng tiền gửi trong tháng 8. Tính đến hết tháng 8/2023, tiền gửi của các tổ chức kinh tế đạt 6.013 triệu tỷ đồng.

Giới phân tích tài chính nhận định, tiền gửi của người dân vào ngân hàng tăng mặc dù lãi suất tiền gửi giảm là do các kênh đầu tư khác (như cổ phiếu, trái phiếu, vàng) không hấp dẫn và tiềm ẩn rủi ro cao. Trong bối cảnh sản xuất - kinh doanh khó khăn, sức hấp thụ vốn của nền kinh tế kém, người dân và doanh nghiệp chọn gửi tiền tiết kiệm ngân hàng hoặc để tiền trong tài khoản thanh toán để đảm bảo an toàn.

Lãi suất tiền gửi đã chạm mức đáy của giai đoạn Covid-19 do thanh khoản hệ thống dư thừa trong bối cảnh nhu cầu tín dụng yếu. Đồng thời, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục duy trì xu hướng giảm trong những tháng cuối năm nay nhờ vào sự giảm nhanh chi phí huy động vốn của các ngân hàng thương mại trong thời gian gần đây.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với mức giảm 0,5-2,0%/năm, trong bối cảnh lãi suất thế giới tiếp tục tăng và neo ở mức cao; đồng thời, có nhiều văn bản chỉ đạo, trực tiếp làm việc với các tổ chức tín dụng để đề nghị các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí, giảm lãi suất huy động để giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

Đến nay, mặt bằng lãi suất đã có xu hướng giảm, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND giảm khoảng 2,0% so với cuối năm 2023. Với tác động có độ trễ của chính sách sau 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất và các biện pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước, dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục theo dõi sát diễn biến tiền tệ trong nước, quốc tế, dự báo lạm phát và lãi suất thị trường để điều hành lãi suất phù hợp với cân đối vĩ mô, lạm phát và mục tiêu chính sách tiền tệ. Đồng thời, tiếp tục có các giải pháp khuyến khích các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Lãi suất cho vay giảm, người dân rục rịch vay mua nhà

Lãi suất cho vay giảm cùng với việc các ngân hàng tung hàng loạt gói tín dụng ưu đãi, đơn giản thủ tục hành chính, áp dụng số hóa hoạt động cho vay… giúp việc tiếp cận vốn vay mua nhà của khách hàng dễ dàng hơn.

Lãi suất mua nhà hiện nay so với đầu năm đã giảm khoảng 1-3%/năm, dao động 7-9%/năm. Nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) đang có mức lãi suất cho vay mua nhà năm đầu từ 7-8,5%/năm. Lãi suất thả nổi tầm 10,5-12,5%/năm với các năm tiếp theo.

Nhu cầu vay mua nhà luôn có, nhất là những người có nhu cầu vay mua nhà để ở. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia tài chính, trong giai đoạn nửa đầu năm 2023, khi lãi suất cho vay nhích lên, nhu cầu vay vốn tín dụng ở phân khúc này giảm đáng kể. Nay, lãi suất cho vay giảm nhanh về dưới 10% sẽ thúc đẩy nhu cầu này tăng trở lại.

Chẳng hạn, tại Ngân hàng Bản Việt (BVBank), gói tín dụng ưu đãi vay linh hoạt với lãi suất chỉ từ 6,5%/năm đang được triển khai tạo “làn gió mới” trên thị trường vay mua nhà. Khách hàng có nhu cầu vay mua bất động sản, xây dựng, sửa chữa nhà… đều có thể liên hệ BVBank để vay vốn với lãi suất chỉ từ 6,5%/năm áp dụng trong 3 tháng đầu từ ngày giải ngân.

Khảo sát biểu lãi suất của một số ngân hàng thương mại khác đang triển khai gói vay mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà ở thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay phổ biến trong thời gian đầu từ 7,5-9%/năm. Như vậy, mức lãi suất của BVBank khá cạnh tranh.

Theo đại diện BVBank, gói vay ưu đãi này khách hàng có thể vay tới 15 tỉ đồng, tài sản bảo đảm là bất động sản và thời gian vay lên tới 120 tháng. Để tạo thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng, ngân hàng triển khai nhiều chính sách hỗ trợ với thủ tục đơn giản, giải ngân nhanh chóng.

Theo các ngân hàng, thông thường những tháng cuối năm nhu cầu vốn tín dụng sẽ tăng lên. Cùng với tín hiệu khởi sắc của nền kinh tế, lãi suất đã giảm nhiều so với trước sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, người có nhu cầu cũng sẵn sàng vay mua nhà hơn.

Số tiền ngân hàng cho vay có thể lên tới 70 - 80% giá trị căn nhà, tức khách hàng chỉ cần có số vốn khoảng 20 - 30% giá trị căn nhà là đã có thể làm hồ sơ vay vốn. Vậy nhưng, khách hàng cần cân nhắc tiềm lực tài chính của mình để không bị “rơi” vào “bẫy tài chính”.

Theo đó, người vay cần xác định ngưỡng vay an toàn đối với mức thu nhập của bản thân nhằm hạn chế tối đa việc mất khả năng trả nợ trong tương lai. Ngưỡng vay ngân hàng an toàn thường là vay không quá 50% giá trị căn nhà muốn mua. Ngưỡng vay tốt nhất là dưới 30%. Ngưỡng vay nguy hiểm là trên 70%. Theo các chuyên gia, khách hàng chỉ nên chọn mua ngôi nhà có mức giá phù hợp, không nên tham vọng mua những căn nhà mà giá cả quá sức với khả năng tài chính hiện tại.

Một yếu tố quan trọng khác là xác định rõ lãi suất vay ngân hàng tính theo dư nợ giảm dần hay dư nợ ban đầu. Tính lãi suất theo dư nợ ban đầu tức là khoản tiền lãi sẽ tính theo lãi suất dựa trên số tiền vay ban đầu trong suốt thời gian vay. Tính lãi suất theo dư nợ giảm dần tức là tiền lãi mỗi tháng sẽ được tính dựa trên số tiền thực tế còn nợ sau khi trừ phần tiền gốc đã trả trong các tháng trước đó.

Hình thức tính lãi suất theo dư nợ giảm dần có lợi hơn cho người vay. Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng luôn ấn định mức lãi suất cho vay mua nhà của hình thức dư nợ giảm dần cao hơn so với hình thức lãi dư nợ ban đầu.

Dù chọn hình thức tính lãi suất nào thì người vay cũng cần duy trì nguồn thu nhập ổn định nhằm tạo nền tảng tài chính vững chắc, đảm bảo luôn có đủ khả năng chi trả. Đồng thời, nên có những kế hoạch nhằm chủ động đối phó với lãi suất thả nổi.

Ngoài lãi suất, cần lựa chọn thời hạn vay phù hợp. Các ngân hàng có nhiều thời hạn vay đa dạng, có thể là ngắn hạn 1 – 5 năm, cũng có gói dài hạn 15 – 20 năm. Thời hạn vay càng dài thì khoản trả gốc mỗi tháng càng ít và số lãi phải trả cuối kỳ càng cao.

Tuy nhiên, không tính toán mà vội vàng chọn khoản vay ngắn hạn cũng khiến nhiều người bị stress vì áp lực chi trả, đặc biệt là những trường hợp có thu nhập không ổn định. Vì vậy, chọn thời hạn vay ra sao để đảm bảo khả năng chi trả cũng là một bài toán cần được giải trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay ngân hàng.

Khách hàng đi vay thường chỉ quan tâm đến lãi suất mà ít để ý đến phí phạt trả nợ trước hạn. Đây là khoản tiền phạt của ngân hàng áp dụng đối với người đi vay muốn hoàn tất trả khoản vay gốc sớm hơn thời hạn đã được ghi trên hợp đồng tín dụng. Số tiền phạt được tính dựa trên tổng số tiền mà khách hàng còn dư nợ.

Hiện nay, mỗi ngân hàng sẽ có quy định về mức phí phạt trả nợ trước hạn và cách tính khác nhau. Thông thường, lãi phạt trả trước hạn được các ngân hàng áp dụng sẽ dao động trong khoảng từ 0,5 đến 3,5% tính trên tổng số tiền trả nợ trước hạn. Tuy nhiên, cũng có một số ngân hàng áp dụng theo công thức khác khiến cho số tiền mà khách hàng phải nộp phạt tương đối lớn.

Do vậy, trước khi ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng, người vay cần nắm rõ về việc có được thanh toán trước hạn không và mức phí phạt là bao nhiêu, tránh việc bị bất ngờ hoặc gặp rắc rối khi phải trả một khoản tiền không nhỏ vì tất toán trước hạn.