Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tìm giải pháp gỡ vướng mắc xử lý tài sản bảo đảm cho các tổ chức tín dụng

Tham dự cuộc họp còn có ông Phạm Thanh Ngọc, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước; bà Phạm Thị Thịnh, Trưởng phòng Đo đạc và đăng ký đất đai, Cục Quản lý Đất đai; bà Trần Thị Minh Tâm, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng; đại diện Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp cùng đại diện các ngân hàng hội viên Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tham dự trực tiếp và trực tuyến.

Phát biểu tại cuộc họp, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, thời gian qua, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã nhận được nhiều phản ảnh của các TCTD về những vướng mắc liên quan đến việc nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và nắm giữ bất động sản do xử lý nợ xấu. Vì vậy, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổ chức cuộc họp nhằm cùng trao đổi, thảo luận và thống nhất kiến nghị của ngành Ngân hàng đến các cơ quan có thẩm quyền để tìm giải pháp tháo gỡ những vướng mắc khi nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ và nắm giữ bất động sản do xử lý nợ xấu.

TS. Nguyễn Quốc Hùng mong muốn cuộc họp sẽ cùng tham gia ý kiến trên tinh thần thẳng thắn, xây dựng, xuất phát từ thực tiễn và đề xuất giải pháp xử lý nhằm nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu. Đồng thời cũng đề nghị các tổ chức tín dụng hội viên tiếp tục đóng góp ý kiến để tìm ra giải pháp hiệu quả hơn.

Các TCTD vướng mắc về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ và nhận chính TSBĐ thay thế nghĩa vụ trả nợ

Tại cuộc họp, bà Trần Thị Minh Tâm - Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) đã trình bày tóm tắt vướng mắc trong việc xử lý nợ xấu, đặc biệt khi nhận và nắm giữ tài sản bảo đảm, nhất là bất động sản. Đây là những vấn đề từ thực tiễn do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổng hợp ý kiến từ các tổ chức hội viên.

Theo bà Trần Thị Minh Tâm, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể thế nào là “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ” và quyền, nghĩa vụ của TCTD nắm giữ đối với tài sản thế chấp và Bên thế chấp (việc “nắm giữ tài sản bảo đảm” được quy định trong từng trường hợp khác nhau như trên) dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong giải quyết quan hệ giữa các bên và việc thực hiện quyền của TCTD. Trong khi đó, theo các quy định pháp luật (Khoản 3 Điều 139 Luật các TCTD 2024 và Điều 179 BLDS) quy định, trường hợp TCTD nắm giữ bất động sản, chưa rõ TCTD được hay không được thực hiện chuyển quyền hoặc đăng ký biến động tài sản (trừ quy định về việc TCTD chưa hạch toán tăng tài sản, không trích khấu hao đã có quy định rõ tại Nghị định 135).

Do vậy, trên thực tế phát sinh trường hợp bên thế chấp đã chuyển giao/bàn giao TSBĐ là bất động sản cho TCTD hoặc công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của ngân hàng (AMC) để xử lý nợ. Tuy nhiên, khi nhận thấy tài sản tăng giá thì bên thế chấp cố tình tạo ra tranh chấp để đòi lại BĐS do TCTD nắm giữ theo quy định. Các tranh chấp này gây nhiều khó khăn trong việc TCTD quản lý cũng như xử lý tài sản.

Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng cho rằng, việc chưa đăng ký sang tên TSBĐ cũng khiến các TCTD không thể tự mình bán tài sản nên sau khi hết thời gian nắm giữ, TCTD phải thực hiện phương thức bán qua tổ chức đấu giá, phát sinh thêm thủ tục, bị kéo dài thời gian xử lý, hạn chế quyền chủ động của TCTD.

Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng cũng cho biết thêm, theo Nghị định 135/2025/NĐ-CP, TCTD không thể hạch toán giá trị tài sản đã nắm giữ trên tài khoản nội bảng và giảm nợ cho bên vay; các nghĩa vụ nợ quá hạn của bên vay/bên bảo đảm vẫn tiếp tục phát sinh mặc dù bên vay/bên bảo đảm đã chuyển giao hợp pháp TSBĐ cho TCTD thông qua thỏa thuận, quyết định Thi hành án, gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các TCTD và bên vay/bên bảo đảm. Bên cạnh đó, còn phát sinh rủi ro bên vay/bên bảo đảm có thể khởi kiện và yêu cầu TCTD phải bồi thường thiệt hại về việc vẫn phát sinh nghĩa vụ trả nợ mặc dù đã chuyển giao hợp pháp tài sản cho TCTD.

Ngoài ra, do pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về quyền của TCTD trong thời gian nắm giữ BĐS (TCTD có được khai thác, sử dụng BĐS này hay không?) dẫn đến TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ bị lãng phí khi không được đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả.

Về vướng mắc trong việc nhận chính TSBĐ thay thế nghĩa vụ trả nợ, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng cho biết, trên thực tế, việc nhận TSBĐ thay thế nghĩa vụ trả nợ là biện pháp rất cần thiết, giúp TCTD xử lý nhanh nợ xấu, tiết kiệm các chi phí vì không cần trải qua các thủ tục tố tụng phức tạp. Tuy nhiên trong thời gian qua, việc nhận TSBĐ thay thế nghĩa vụ trả nợ của các TCTD gặp khó khăn, vướng mắc do các cơ quan đăng ký đất đai địa phương có cách hiểu/thực hiện không thống nhất về việc nhận TSBĐ thay thế nghĩa vụ trả nợ, đưa ra những yêu cầu để đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động TSBĐ mà TCTD không thể thực hiện.

Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng dẫn chứng, một số Sở NN&MT yêu cầu TCTD phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 5 Điều 60 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024; trong khi trường hợp này không phải là trường hợp thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, một số Sở NN&MT khi xem xét hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu TSBĐ cho TCTD yêu cầu phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mới đồng ý thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho TCTD. Trên thực tế, nếu thực hiện chuyển đổi mục đích SDĐ thì sẽ phát sinh thêm thời gian, thủ tục làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cả TCTD và bên thế chấp…

Đối với trường hợp TCTD nhận TSBĐ từ Cơ quan THA để trừ vào số tiền được thi hành án theo quy định tại Khoản 2 Điều 104 Luật THADS, việc chưa được đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản khiến các TCTD không thể tự mình bán tài sản nên phải lựa chọn phương thức bán đấu giá. Trong khi bản chất các bất động sản này đã trải qua một quá trình dài Cơ quan THA đã xử lý, bán đấu giá nhiều lần nhưng không có người mua. “Nếu các TCTD lại phải tiến hành các thủ tục để bán đấu giá thêm lần nữa thì sẽ rất tốn thời gian, chi phí và không có nhiều tác dụng trên thực tế”, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng bày tỏ.

Tại cuộc họp, đại diện các tổ chức tín dụng đã có ý kiến bổ sung thêm những vướng mắc trong thực tiễn hoạt động của đơn vị liên quan đến: quy định về hoạt động gán nợ; nhận tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ theo nghĩa vụ pháp luật; hạch toán giảm dư nợ cho khách hàng khi nhận tài sản bảo đảm; trình tự thủ tục đăng ký sang tên tài sản bảo đảm...

Đại diện VIB cho rằng tổ chức tín dụng cần được quyền chuyển nhượng tài sản và đăng ký biến động đất đai để đảm bảo tính hợp pháp và giảm rủi ro pháp lý. VIB cũng đề xuất cần có văn bản hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng về việc thực hiện quyền này.

Đồng thời, đại diện ACB đã đưa ra các ý kiến về việc không bắt buộc phải sử dụng tài sản bảo đảm, với quyền chuyển nhượng tài sản bảo đảm và cần có hướng dẫn chi tiết về thời gian xử lý tài sản. ACB cũng đề nghị bổ sung quy định về tỷ lệ giá trị tài sản cố định nhận gánh nợ, giúp duy trì sự ổn định trong hoạt động tài chính.

Trong đó, các tổ chức tín dụng đều đồng tình rằng cần có hướng dẫn rõ ràng và linh hoạt hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm và chuyển nhượng quyền sở hữu, nhằm hỗ trợ việc thu hồi nợ hiệu quả.

Hiệp hội Ngân hàng đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ

Để tháo gỡ những vướng mắc trên, đối với quy định hiện hành về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Nông nghiệp và môi trường và các Bộ, ngành liên quan xem xét ban hành quy định rõ về khái niệm “nắm giữ bất động sản” do xử lý nợ theo khoản 3 điều 139 Luật các TCTD và quyền của TCTD trong thời gian “nắm giữ bất động sản”; cho phép TCTD hạch toán tài sản theo hướng nhận gán nợ để cấn trừ nghĩa vụ của bên vay khi TCTD thực hiện nắm giữ tài sản do xử lý nợ mà không phải đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho TCTD. Đồng thời cũng ban hành quy định/hướng dẫn cho phép thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất ghi nhận việc TCTD nắm giữ bất động sản để xử lý và không yêu cầu TCTD phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin chấp thuận chủ trương đầu tư… như trường hợp TCTD nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trường hợp TCTD xử lý TSBĐ trong hoặc sau thời gian nắm giữ bất động sản, TCTD được phép trực tiếp tự mình bán tài sản (kể cả khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn đang ghi nhận Bên thế chấp là chủ sở hữu).

Đối với quy định hiện hành về nhận TSBĐ thay thế nghĩa vụ trả nợ, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Bộ Nông nghiệp và môi trường, Bộ Tư pháp xem xét ban hành quy định/hướng dẫn thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp TCTD nhận chính TSBĐ để thay thế nghĩa vụ trả nợ theo hướng không yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất với thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu TSBĐ cho TCTD (nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật). Ngoài ra, cho phép TCTD nhận BĐS thi hành án được đăng ký sang tên quyền sở hữu, quyền sử dụng cho TCTD hoặc chủ động chuyển nhượng cho bên mua theo các phương thức thỏa thuận tại Hợp đồng bảo đảm.

Trước những vướng mắc và kiến nghị của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cùng các TCTD, đại diện các cơ quan quản lý thuộc Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp; Cục Quản lý Đất đai đã có những trao đổi, giải đáp để cùng tháo gỡ.

Theo ông Phạm Thanh Ngọc, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Luật Các Tổ chức Tín dụng sửa đổi sẽ giúp các tổ chức tín dụng thuận lợi hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là quyền thu giữ tài sản đã được quy định rõ ràng trong luật.

Ông Phạm Thanh Ngọc cũng cho biết thêm, hiện nay, Chính phủ đang chỉ đạo rất quyết liệt trong việc hoàn thiện cơ sở pháp lý để tháo gỡ các điểm nghẽn, Vụ Pháp chế NHNN cũng đang là đầu mối rà soát các mảng liên quan đến chuyển đổi số; lĩnh vực tài chính đầu tư.... Đối với các nội dung vướng mắc tại cuộc họp, lãnh đạo Vụ Pháp chế cho biết sẽ tiếp thu và tiếp tục kiến nghị các cơ quan thẩm quyền để tháo gỡ vướng mắc. Đồng thời, đề nghị Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổng hợp các kiến nghị của TCTD gửi NHNN. Trong phạm vi thẩm quyền, NHNN sẽ có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ các vướng mắc của TCTD.

Tại cuộc họp, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có những phản hồi đối với từng vấn đề và cho rằng, cần phải có các quy định rõ ràng để quá trình thực hiện được thống nhất.

Theo đó, về đối tượng liên quan đến bất động sản (gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất là nợ xấu, người dân thế chấp tại ngân hàng mà không giải chấp được), Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho rằng, để thu hồi nợ, đưa đất vào sử dụng, có 2 hình thức cơ bản: Thông qua việc chuyển nhượng, đấu giá và tự nhận tài sản này để sử dụng tức bỏ tiền ra mua phù hợp với quy định tại Điều 144 Luật Các TCTD.

Ông Phấn cũng đề nghị cần làm rõ khái niệm gán nợ, nắm giữ, có đồng khái niệm về nhận chuyển quyền không, đồng thời, cần quy định rõ ràng về thời điểm bắt đầu của 5 năm theo quy định tại khoản 3 Điều 139 về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ và sau 5 năm sẽ giải quyết như thế nào?

Về giá chuyển nhượng, Phó Cục trưởng Mai Văn Phấn chỉ ra, tại thời điểm thế chấp giá thấp; thời điểm xử lý nợ giá cao, do vậy phải có hướng xử lý rõ ràng về giá khi có chênh lệch.

Tại cuộc họp, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cũng đưa ra đề nghị Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp; Bộ Nông nghiệp và Môi trường, NHNN xem xét vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng giữa các TCTD; vấn đề về đăng ký biến động… Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai nhấn mạnh, các cơ quan, bộ ngành cần tập trung tháo gỡ để thực hiện vai trò kiến tạo nhằm khơi thông nguồn lực cho các TCTD trong thời gian tới.

Kết luận cuộc họp, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Nguyễn Quốc Hùng đánh giá cao các ý kiến tham gia với tinh thần thẳng thắn, xây dựng, xuất phát từ thực tiễn và đề xuất giải pháp xử lý cụ thể. Tổng Thư ký Nguyễn Quốc Hùng cho biết, sau cuộc họp, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam sẽ tổng hợp lại tất cả những vướng mắc, kiến nghị của các TCTD gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và NHNN để cùng tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động thu hồi nợ xấu của ngành Ngân hàng, giúp các tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả hơn.

T.Đ