Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có đề xuất các NHTM cho doanh nghiệp bất động sản vay để trả nợ trái chủ đối với các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp sắp đến hạn. Theo các chuyên gia, nếu áp dụng như đề xuất này, các tổ chức phát hành sẽ nhanh chóng hóa giải áp lực trước mắt, nhưng lại đẩy rủi ro sang TCTD, thậm chí là cả nền kinh tế.
Áp lực đáo hạn lớn, doanh nghiệp "đòi thêm phao cứu sinh"
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, HoREA đề xuất NHNN cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu được vay NHTM để tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu. Đối tượng được vay là các tổ chức phát hành có trái phiếu sắp đến hạn, có tài sản bảo đảm, dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; khoản vay được xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Cũng theo đề xuất của HoREA, các NHTM sẽ nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm, sau đó nhà băng giải ngân trực tiếp đến trái chủ. 30% giá trị gói trái phiếu còn lại sẽ do doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
Sẽ có rủi ro khi các NHTM tham gia hỗ trợ các trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, đáo hạn.
Nhìn vào diễn biến của thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần đây, không khó để thấy áp lực đáo hạn trái phiếu đối với các doanh nghiệp bất động sản đang rất lớn. Theo thống kê, trong năm 2023 và 2024, tổng khối lượng trái phiếu đến hạn lần lượt là 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng; trong đó riêng trái phiếu bất động sản là 207.800 tỷ đồng. VNDirect ước tính, lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn quý II và quý III/2023 lần lượt là khoảng 93.139 tỷ đồng và 89.488 tỷ đồng.
Trong khi đó nửa đầu tháng Ba, từ sau khi Nghị định 08 có hiệu lực, khối lượng trái phiếu phát hành mới đã tăng đột biến hơn 25.800 tỷ đồng khiến các chuyên gia phải phát đi cảnh báo: không loại trừ khả năng một số lô trái phiếu được phát hành nhằm mục đích đảo nợ, kéo dài thời hạn trả nợ.
Những diễn biến "nóng hổi" đó cho thấy các tổ chức phát hành, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đang xoay xở tìm kiếm mọi chiếc “phao cứu sinh” có thể bám vào lúc này. Bởi, doanh nghiệp hiện tại chủ yếu dựa vào ba kênh chính để huy động vốn là thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Các chuyên gia lý giải, trong bối cảnh hai kênh dẫn vốn đầu tiên còn nhiều bấp bênh, các tổ chức phát hành này "nhắm" vào kênh tín dụng ngân hàng - kênh sẽ hỗ trợ nhanh nhất và hiệu quả nhất cho họ.
Theo đó, đề xuất của HoREA nhìn chung có thể đảm bảo vừa tạm “cứu” các doanh nghiệp bất động sản, vừa đảm bảo quyền lợi trái chủ, chuyển đổi nợ từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ sang tổ chức (ngân hàng, quỹ đầu tư, nhà đầu tư tài chính…). Điều này có thể tránh rủi ro đối với tổ chức phát hành, và ổn định tâm lý nhà đầu tư cá nhân.
Phải tự cứu mình trước khi đòi được cứu
Dù vậy, ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Phân tích CTCP Chứng khoán Yuanta Việt Nam, nhìn nhận nếu lựa chọn giải pháp như đề xuất của HoREA, chúng ta sẽ đẩy rủi ro sang phía các NHTM.
Bởi hiện nay, dòng tiền của các tổ chức phát hành trái phiếu này đã "đắp" hết vào các dự án, trong khi doanh nghiệp cũng không thể bán dự án bất chấp giá đã giảm sâu, nếu chuyển trách nhiệm sang NHTM, trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản không có, ngân hàng sẽ gặp rủi ro rất lớn khi không thể bán phát mãi tài sản bất động sản. Các NHTM rất có thể bị đặt vào tình trạng “ôm” thêm nợ xấu từ các tổ chức phát hành trái phiếu, nhất là khi các trái phiếu doanh nghiệp này trong tình trạng sắp đáo hạn.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, lưu ý rằng bản thân các ngân hàng cũng phải tuân thủ rất nhiều quy định khắt khe về cho vay bất động sản, cũng như kiểm soát nợ xấu. Vì vậy, có thể nói rằng khi “ôm” hộ trái phiếu đến hạn, ngân hàng cũng phải “ôm” luôn rủi ro. Nếu doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc không trả được nợ thì sẽ thành khoản nợ xấu lớn của nhà băng.
Đồng tình quan điểm trên, ông Trương Hiền Phương - Giám đốc cấp cao Công ty chứng khoán KIS Việt Nam, cũng cảnh báo sẽ có rủi ro khi các NHTM tham gia hỗ trợ các trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, đáo hạn. Rủi ro nợ xấu là hiện hữu vì nhiều tổ chức phát hành đang trong tình trạng chậm trả cả lãi và gốc trái phiếu doanh nghiệp.
Đặc biệt, định giá tài sản đảm bảo cũng là một rủi ro khác cho các nhà băng. Theo đó, với những trái phiếu đảm bảo đủ điều kiện về thế chấp thì tài sản đảm bảo (thường là bất động sản) đã có định giá khác và biến động tùy thuộc vào yếu tố thị trường. Do đó, đây là câu chuyện hết sức phức tạp vì không thể chỉ dựa vào hồ sơ cũ mà ngân hàng có thể quyết định cho vay, nhận tài sản thế chấp.
Điều quan trọng là nếu áp dụng thì tất cả các bên cũng vẫn cần ngồi lại với nhau để đưa ra phương án giải quyết. Ông Phương nhận xét, với đề xuất của HoREA, nếu thực hiện thì doanh nghiệp và các NHTM phải có sự thống nhất.
“Doanh nghiệp phải chứng minh nguồn tiền từ đâu để hoàn trả, tất toán trái phiếu. Việc NHTM chấp thuận cho vay phải dựa vào quản trị và khẩu vị rủi ro của chính họ. Thậm chí, có thể áp dụng phương pháp thanh toán sản phẩm bất động sản giữa tổ chức phát hành và khách hàng thông qua tài khoản NHTM giải ngân cho vay, các NHTM theo đó có thể phong tỏa số tiền này nhằm đảm bảo sự cam kết từ các tổ chức phát hành”, ông Phương cho biết thêm.
Dù có kéo thêm NHTM vào cuộc hay không, thì giải pháp mấu chốt hiện nay vẫn là các tổ chức phát hành cần chấp nhận giảm lợi nhuận, giảm giá để bán hàng. Không nên có suy nghĩ rằng đưa NHTM vào để có thêm một bên tạm gánh rủi ro và tiếp tục “ôm” tài sản là bất động sản để chờ giá lên.
Ông Trương Hiền Phương nêu quan điểm: “Tiền nhàn rỗi trong cư dân vẫn rất lớn. Việc thị trường bất động sản nóng lên quá mức là do yếu tố đầu cơ bị đẩy lên quá cao, dẫn đến vỡ bong bóng cục bộ. Tôi không nghĩ thị trường bất động sản đóng băng. Thực tế, nhiều dự án với mức giá hợp lý vẫn thu hút dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở dài hạn”.
Nhìn chung, giới chuyên gia cho rằng đề xuất kể trên nếu được áp dụng cũng chỉ mang tính chất tạm thời. Vấn đề lớn nhất vẫn là phải giải quyết tình trạng khó khăn chung của doanh nghiệp bất động sản. Điều này có thể thấy qua các nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ban, ngành.
Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Quyết định 290/QĐ-TTg ngày 23/3/2023 kiện toàn thành viên Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư tại các bộ, ngành và địa phương. Ngoài ra, đó còn là loạt chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023; Nghị quyết số 33/NQ-CP nhằm tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường.
Các chính sách trên đều mới được ban hành và thực hiện chưa đầy 1 tháng. Các tổ chức phát hành cần triển khai và nỗ lực tận dụng các chính sách hiện hữu, thay vì “đòi” thêm phao cứu sinh từ phía Nhà nước và đẩy rủi ro sang các tổ chức khác.
Nguồn: thoibaonganhang.vn
