Việc triển khai Chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không phải để "giải cứu" thị trường bất động sản, mà là góp phần thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Do đó, về phía Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố cần sớm công bố danh mục nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đủ điều kiện tham gia chương trình.
Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ giao ngân hàng nhà nước “Chủ trì triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 04 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với các gói tín dụng cụ thể trong từng thời kỳ”.
Các ngân hàng thương mại đã đăng ký và sẵn sàng dành nguồn lực để tham gia
Thực hiện nhiệm vụ được giao, ngân hàng nhà nước đã tổ chức 2 cuộc họp với Lãnh đạo 4 ngân hàng thương mại nhà nước, 2 cuộc họp cấp kỹ thuật để sớm triển khai chương trình, có văn bản yêu cầu 4 ngân hàng thương mại nhà nước đăng ký nhu cầu tham gia chương trình.
Ngân hàng nhà nước cũng đã ban hành các văn bản: (i) Công văn số 2308/NHNN-TD ngày 01/04/2023 về triển khai Chương trình cho vay 120 nghìn tỷ đồng; (ii) Công văn số 2931/NHNN-TD ngày 24/04/2023 về cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng chủ động nghiên cứu Nghị quyết số 33/NQ-CP để triển khai Chương trình tín dụng giá trị 120.000 tỷ đồng theo đúng hướng dẫn của ngân hàng nhà nước và Bộ Xây dựng.
Đối với chương trình 120 nghìn tỷ đồng, trước hết, về đối tượng vay vốn (khách hàng) là pháp nhân, cá nhân đầu tư dự án và mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định, gồm: Khách hàng là Chủ đầu tư đầu tư dự án và khách hàng là người mua nhà ở tại dự án.
Thứ hai, lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm; Lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với người mua nhà là 8,2%/năm.
Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, ngân hàng nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia Chương trình.
Khi hết thời gian ưu đãi, ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật và được xác định rõ hoặc nêu rõ cách xác định tại thỏa thuận cho vay ký kết giữa ngân hàng và khách hàng.
Thứ ba, về thời gian ưu đãi, đối với chủ đầu tư: Áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu. Đối với người mua nhà: Áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu.
Thứ tư, về thời gian triển khai: Thời hạn giải ngân của Chương trình đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá ngày 31/12/2030. “Xác định đây là dự án rất dài hạn, nên ngân hàng nhà nước cũng quy định phương án giải ngân rất dài, bắt đầu từ 01/4/2023 tức là ngày ban hành công văn cho đến 31/12/2030” - Phó Thống đốc cho biết thêm.
Thứ năm, về nguyên tắc cho vay: Khách hàng phải đáp ứng các điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng; đáp ứng các điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật.
Mỗi người mua nhà chỉ được tham gia vay vốn theo quy định tại Chương trình này 01 lần để mua 01 căn hộ tại dự án thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định, mỗi dự án của Chủ đầu tư chỉ được tham gia vay vốn theo quy định tại Chương trình này 01 lần.
Thứ sáu, về nguồn vốn, ngân hàng thương mại cho khách hàng vay vốn để thực hiện Chương trình bằng nguồn vốn tự huy động của chính ngân hàng. ngân hàng thương mại có trách nhiệm xem xét, thẩm định, quyết định cho vay đối với khách hàng theo quy định của pháp luật về cho vay và tự chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình. ngân hàng thương mại thực hiện phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro đối với các khoản cho vay thuộc Chương trình này theo quy định của pháp luật.
Có thể nói, chương trình này được thực hiện bằng nguồn huy động của các ngân hàng thương mại, qua đó thể hiện tinh thần trách nhiệm, chia sẻ của ngành ngân hàng đối với các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực, cũng như góp phần khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ.
Theo ngân hàng nhà nước, hiện các ngân hàng thương mại đã đăng ký và sẵn sàng dành nguồn lực để tham gia Chương trình, đồng thời, cũng đã dự thảo văn bản hướng dẫn triển khai trên toàn hệ thống.
Ngày 20/4/2023, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 1551/BXD-QLN hướng dẫn về xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư. Tuy nhiên, đến nay danh mục các dự án chưa được xác định nên các ngân hàng thương mại chưa thể giải ngân cho vay theo chương trình. Nguyên nhân là do văn bản hướng dẫn về xác định danh mục dự án mới được Bộ Xây dựng ban hành từ 20/4/2023, nên cần thời gian để các địa phương rà soát, lập danh mục dự án. Bên cạnh đó, thời hạn giải ngân của Chương trình là đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá 31/12/2030.
Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở xã hội
Có thể nói, việc triển khai Chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng không phải để "giải cứu" thị trường bất động sản, mà là góp phần thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Do đó, về phía UBND các tỉnh, thành phố sớm công bố danh mục nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đủ điều kiện tham gia chương trình. Thời gian tới, ngân hàng nhà nước sẽ tiếp tục phối hợp với Bộ Xây dựng theo dõi tình hình triển khai chương trình tín dụng để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc (nếu có).
Thực tế, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, trong khi số dự án được triển khai còn quá ít vì vướng mắc quá nhiều trong cơ chế triển khai. Phía các cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đảm bảo quỹ đất xây nhà ở xã hội, cùng với tháo gỡ vướng mắc về pháp lý.
Phát triển nhà ở xã hội là chủ trương lớn của Chính phủ và ngân hàng nhà nước cũng xác định ưu tiên nguồn vốn vay. Trong thời gian qua, ngân hàng nhà nước đã phối hợp với Bộ Xây dựng để xây dựng chính sách cũng như tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện. Với một số chương trình tín dụng đã triển khai thời gian qua, Ngân hàng Chính sách xã hội đã triển khai tích cực cho vay mua nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. và Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Theo ngân hàng nhà nước, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản này thường cao hơn so với mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Thế nhưng với những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay thì 70% là các khó khăn về pháp lý, nên giải pháp hiện nay là phải tập trung vào tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần phải rà soát để điều chỉnh giá bất động sản, thì như vậy sẽ kích thích tín dụng cho cả doanh nghiệp xây dựng bất động sản cũng như là người mua nhà.
Trong điều hành tín dụng, đối với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng nhà nước khuyến khích các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiềm ẩn rủi ro nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Thời gian tới, đối với tín dụng bất động sản, ngân hàng nhà nước sẽ tiếp tục thực hiện các giải pháp tiền tệ, tín dụng, cung ứng vốn đi đôi với nâng cao chất lượng tín dụng nhằm hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Đồng thời, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, cụ thể:
Tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan tới cho vay. Tiếp tục nghiên cứu, xây dựng các công cụ chỉ số an toàn vĩ mô đối với lĩnh vực bất động sản phù hợp với tình hình hiện tại;
Tăng cường công tác thanh tra, giám sát các tổ chức tín dụng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn trong tổng dư nợ tín dụng của tổ chức tín dụng, tỷ lệ cho vay bất động sản tăng nhanh, có mức độ tập trung tín dụng vào các dự án bất động sản lớn, các doanh nghiệp và người có liên quan;
Thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ khách hàng, chỉ đạo tổ chức tín dụng tích cực triển khai các chương trình tín dụng về nhà ở;
Triển khai các nhiệm vụ của ngành Ngân hàng tại Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
(Nguồn: DIV)
