Tín dụng bất động sản được định hướng theo nhu cầu thực và hạn chế đầu cơ

Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là bám sát các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hướng đến việc hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững theo hướng phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu nhà ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, nhằm trục lợi.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng cần tăng cường kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung/bất động sản không có nhu cầu thực/kinh doanh có tính chất đầu cơ bất động sản, làm giá, lũng đoạn thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản chờ đợi gói 120.000 tỷ đồng

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, 4 ngân hàng thương mại (NHTM) nhà nước đã thống nhất sẽ dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Trong trường hợp có thêm NHTM đáp ứng được điều kiện tham gia thì quy mô gói tín dụng có thể tăng thêm.

Đối với đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Ngân hàng Nhà nước nhận thấy việc có riêng một gói tín dụng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn vốn từ đâu là vấn đề cần phải cân nhắc. Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, với nguồn vốn từ tái cấp vốn, đây là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn trong 10 - 15 năm tới, có thể làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ. Vì vậy, đối với nguồn vốn cần tính toán tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu các ngân hàng 0 đồng…, cũng như phải dành nguồn vốn cho các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác.

Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ tạm dừng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội để cùng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai gói 120.000 tỷ đồng cũng để phát triển nhà ở xã hội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Trên cơ sở nội dung Nghị quyết của Chính phủ được ban hành, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ triển khai thực hiện theo đúng chỉ đạo của Chính phủ nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn, cải thiện tình trạng mất cân đối cung cầu giữa các phân khúc trên thị trường bất động sản.

Thực tế, nguồn vốn cho thị trường bất động sản được huy động từ rất nhiều kênh khác nhau như nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động qua thị trường chứng khoán, vốn và tài sản của chính doanh nghiệp và vốn huy động của người mua nhà.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong những năm qua, nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản luôn tăng trưởng khá cao. Đặc biệt năm 2022, tín dụng chung của nền kinh tế tăng 14,17%, nhưng riêng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã tăng 24,2%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao, khoảng 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, chủ yếu là phân khúc nhà ở giá trị cao - phản ánh bức tranh mất cân đối cung cầu của thị trường bất động sản - còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản.

Với những con số trên thì nhận định cho rằng chính sách tín dụng thắt chặt, siết chặt đối với bất động sản trong năm qua là chưa thỏa đáng. Trong nguồn vốn phát triển bất động sản năm 2022, vốn tín dụng chiếm đến 70%, còn các kênh khác chiếm khoảng 30%.

Gỡ vướng để thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững

Để tháo gỡ những vướng mắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững cần những giải pháp tổng thể, có lộ trình. Đơn cử, đầu tiên là cần sớm giải quyết các vấn đề về pháp lý, vướng ở cấp nào thì cấp có thẩm quyền đó phải giải quyết. Đặc biệt, các giải pháp mang tính hỗ trợ cần có sự áp dụng chọn lọc, tránh đánh đồng tất cả.

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2, các ý kiến đều cho thấy, đối với lĩnh vực bất động sản, vướng mắc về mặt pháp lý là lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý, chưa xác định được giá đất thì bản thân các dự án chưa chứng minh được tính khả thi, khả năng trả nợ của doanh nghiệp khi trình lên các tổ chức tín dụng, nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay. Do đó, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng.

Đối với đề xuất về giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, cần có phân loại cụ thể, chứ không thể đánh đồng tất cả doanh nghiệp cũng như các khoản nợ. Cần có những điều kiện cụ thể để những doanh nghiệp qua chấm điểm đáp ứng được các yêu cầu thì mới cho phép gia hạn, không nên giãn, hoãn tràn lan, tránh xảy ra câu chuyện trục lợi chính sách hoặc tận dụng chuyển khoản nợ xấu cũng được gia hạn.

Mặt khác, đối với phân khúc nhà ở có giá trị thấp và nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ. Dự án nhà ở xã hội có 150 dự án với 19.967 căn hộ. Vì vậy, việc cải thiện và thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với các doanh nghiệp xây dựng phân khúc này.

Bên cạnh đó, cần có những giải pháp khôi phục kênh trái phiếu doanh nghiệp để phát triển thị trường này trở lại. Thực tế, các kênh nguồn vốn khác, như kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn. Đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn hỗ trợ rất tích cực để giảm sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng vì nguồn vốn hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn (80% là huy động vốn ngắn hạn).

Đồng thời, ở tầm vĩ mô cần đẩy mạnh, nhanh hơn nữa việc giải ngân đầu tư công. Từ đó sẽ tháo gỡ những vướng mắc về cơ sở hạ tầng cũng như cải cách các tồn đọng về vốn giữa các doanh nghiệp xây lắp với nhau.

Về lâu dài, Chính phủ cũng như các bộ, ngành cần phải quan tâm để điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường tốt hơn. Đồng thời có những chính sách để giá bất động sản phải sát hơn so với nhu cầu và khả năng thu nhập của người dân tại Việt Nam.

Về phía ngành ngân hàng, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là bám sát các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hướng đến việc hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững theo hướng phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu nhà ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi.

Thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã đề ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng cao hơn năm trước, ở mức 14-15%; có điều chỉnh phù hợp với thực tiễn để đáp ứng nhu cầu vốn cho các ngành, lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng:

(i) Tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở và đảm bảo kế hoạch trả nợ;

(ii) Kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung/ bất động sản không có nhu cầu thực/kinh doanh có tính chất đầu cơ bất động sản, làm giá, lũng đoạn thị trường bất động sản; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng,...

(iii) Kịp thời báo cáo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về những khó khăn vướng mắc trong công tác tín dụng. Báo cáo các Bộ, ngành, cơ quan, địa phương để hỗ trợ các doanh nghiệp, dự án bất động sản trong việc giải quyết các vướng mắc khó khăn về quy trình, thủ tục pháp lý trong triển khai thực hiện dự án,..

(iii) Nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Theo DIV