Thứ hai, 28/04/2025
   

Sửa đổi Luật Đất đai: Không để ngân hàng thành “nạn nhân” trong các giao dịch bất động sản

Trả lời phỏng vấn phóng viên, luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Điều hành Công ty luật BASICO cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 sẽ có tác động lớn đến lĩnh vực tài chính - ngân hàng, nhất là trong hoạt động cho vay và nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để bảo đảm tiền vay của các ngân hàng.

Trả lời phỏng vấn phóng viên, luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Điều hành Công ty luật BASICO cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 sẽ có tác động lớn đến lĩnh vực tài chính - ngân hàng, nhất là trong hoạt động cho vay và nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để bảo đảm tiền vay của các ngân hàng.

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ vướng mắc về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cho các TCTD

Sua doi Luat Dat dai Khong de ngan hang thanh nan nhan 1

Luật sư Trần Minh Hải (ảnh thoibaonganhang.vn)

Tại các cuộc hội nghị, tọa đàm lấy ý kiến về Dự thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua, nhiều chuyên gia bày tỏ băn khoăn bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” (Điều 44). Dưới góc nhìn của mình, ông nhìn nhận và đánh giá như thế nào về luận điểm này?

Tôi cho rằng quy định rõ về loại quyền này là việc rất nên làm. Hiện nay, pháp luật đất đai quy định về các trường hợp Nhà nước cho thuê đất bao gồm: trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm suốt hàng chục năm nay không được đánh giá cao vì những hạn chế pháp lý lớn trong quy định về quyền của người thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Bản thân các ngân hàng cũng không tránh khỏi sự ngần ngại trong việc nhận bảo đảm khoản vay là QSDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Xét pháp lý xử lý tài sản bảo đảm, trường hợp các QSDĐ thuê được thế chấp, giá trị mà ngân hàng xử lý chỉ là giá trị tiền thuê đất đã được trả trước nên giá trị xử lý, việc đảm bảo khoản vay không được chắc chắn.

Xét về thực tế, đất thuê trả tiền thuê hàng năm vẫn có giá trị lớn tuỳ thuộc vào vị trí, lợi thế thương mại và bản chất vẫn là đối tượng của các giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, để tránh những hạn chế pháp lý quy định về QSDĐ thuê trả tiền hàng năm, người ta thường lách luật để chuyển nhượng dưới hình chuyển nhượng cổ phần công ty nắm quyền thuê đất.

Từ đó cho thấy, quy định pháp luật đất đai hiện hành không theo kịp thực tế về đất đai.

Vì vậy, cho dù không phải giải pháp đi vào bản chất thực sự của vấn đề pháp luật đất đai, nhưng việc bổ sung thêm các quy định để người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm có thêm các quyền hợp pháp là sự sửa đổi hợp lý.

Góp ý về Luật Đất Đai (sửa đổi) gần đây, một số ý kiến đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định cho phép các doanh nghiệp được thế chấp QSDĐ (sau này là cả bất động sản, tài sản gắn liền với đất) tại các tổ chức tài chính nước ngoài (có thể là gián tiếp thông qua các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam dưới hình thức đại lý/trung gian nhận ủy thác…). Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp Việt Nam huy động vốn với chi phí cạnh tranh. Vậy ông nhìn nhận về vấn đề này như thế nào, những hệ quả pháp lý có thể xảy ra nếu được quy định trong Luật?

Việc cho phép tổ chức tài chính nước ngoài uỷ thác cho bên thứ ba nhận bảo đảm bằng QSDĐ không mâu thuẫn so với quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hiện nay.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như quy định tại Nghị định số 21 năm 2021 của Chính phủ thì không bắt buộc bên nhận bảo đảm cứ phải là bên có quyền. Vấn đề đặt ra là cần phải xử lý những vấn đề mâu thuẫn gây khó cho việc xử lý tài sản bảo đảm.

Ví dụ, theo quy định của pháp luật, bên nhận bảo đảm có quyền nhận tài sản cấn trừ thay thế nghĩa vụ trả nợ, thế nhưng đối với trường hợp bên nhận bảo đảm là tổ chức nước ngoài, điều này là không thể vì không được nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Mặt khác, nếu quy định chỉ cho phép tổ chức tín dụng đóng vai trò trung gian, nhận ủy thác của tổ chức tài chính nước ngoài, thì ngay các tổ chức tín dụng hiện nay cũng đang gặp khó trong các quy định pháp luật liên quan đến xử lý nợ bằng bất động sản.

Bat dong san

Ảnh minh họa (Nguồn: TTXVN)

Cụ thể, khoản 3 Điều 132 Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, chỉ cho phép các tổ chức này nắm giữ bất động sản trong 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý. Còn trên thực tế, với tính chất của các bất động sản, trong thời gian ngắn (03 năm), việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản đôi khi khó có thể thực hiện.

Vậy theo ông, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần tập trung vào những quy định nào để giúp hoạt động ngân hàng thuận lợi hơn?

Luật Đất đai hiện hành từ lâu đã phát sinh nhiều bất cập, vướng mắc so với thực tế thực hiện cũng như mâu thuẫn với những cập nhật pháp luật hiện hành. Chẳng hạn như việc Luật Đất đai vẫn xác định hộ gia đình là chủ thể có QSDĐ, có thể thế chấp QSDĐ, trong khi Bộ luật Dân sự đã loại bỏ tư cách chủ thể giao dịch dân sự của đối tượng này.

Thực tế đã có quá nhiều giao dịch thế chấp QSDĐ của hộ gia đình bị vô hiệu vì những vấn đề pháp lý bất thường trong giao dịch với đối tượng này. Đó là một ví dụ điển hình về tính thiếu cập nhật của Luật Đất đai hiện hành.

Tuy nhiên, bất cập chính mà giới ngân hàng đang gặp là việc truy ngược các trường hợp giao đất, cho thuê đất xoay quanh áp dụng các quy định về trường hợp đấu giá QSDĐ trong Luật Đất đai. Rất nhiều vụ án, ngân hàng bỗng trở thành nạn nhân khi các giao dịch liên quan đến bất động sản bị tuyên vô hiệu do chủ thể được giao đất không đúng trình tự, không qua đấu giá… Vậy là tài sản thế chấp của ngân hàng bỗng dưng biến mất, gây nên hệ lụy rủi ro tín dụng cho ngân hàng.

Những điều này khiến cho ngân hàng e ngại, trì hoãn khi cho vay, nhận thế chấp đối với các bất động sản dự án.

Còn một bất cập chính yếu khác tôi muốn đề cập ở đây là vấn đề sở hữu về đất đai. Luật Đất đai chưa làm rõ vấn đề sở hữu, kéo theo hàng loạt các hệ lụy pháp lý liên quan. Đất đai đúng ra phải nhìn nhận như một vật, vật thì dễ quản lý, dễ nắm giữ, dễ xác định và ngân hàng tham gia giao dịch tài trợ, nhận bảo đảm sẽ đơn giản và dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, với cơ chế pháp lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân hiện nay và người sử dụng đất chỉ được giao quyền sử dụng, thì đất đai từ vật lại chỉ trở thành quyền tài sản. Quản lý quyền trừu tượng và rắc rối hơn quản lý vật. Những rắc rối, tranh chấp tài sản rất dễ phát sinh khi cơ chế pháp lý về quyền sở hữu không rõ ràng và từ đó tác động vào chính ngân hàng.

Ngân hàng là một lĩnh vực xuyên suốt đi qua mọi ngóc ngách của đời sống xã hội. Những bất cập của pháp luật đất đai sớm hay muộn cũng sẽ có tác động vào hoạt động ngân hàng. Do vậy, tôi cho rằng, việc sửa đổi các bất cập nói chung cũng như sửa đổi tổng thể các quy định của pháp luật đất đai đều sẽ tác động tích cực đến hoạt động ngân hàng cũng như các hoạt động tài chính khác.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Theo Thoibaonganhang.vn

  • ĐHĐCĐ Vietcombank 2025: Thông qua kế hoạch phát hành hơn 543 triệu cổ phiếu riêng lẻ, bầu bổ sung thành viên HĐQT, Ban Kiểm soát

    ĐHĐCĐ Vietcombank 2025: Thông qua kế hoạch phát hành hơn 543 triệu cổ phiếu riêng lẻ, bầu bổ sung thành viên HĐQT, Ban Kiểm soát

    Ngày 26/4/2025, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank - mã: VCB) đã tổ chức thành công Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025 (ĐHĐCĐ) tại Trường Đào tạo & Phát triển nguồn nhân lực Vietcombank, khu đô thị Ecopark, Hưng Yên. Đại hội đã thông qua nhiều nội dung trọng yếu liên quan đến kiện toàn nhân sự lãnh đạo, phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để tăng vốn điều lệ và định hướng, kế hoạch kinh doanh 2025.

  • HDBank cùng khách hàng chung tay hiến máu vì cộng đồng

    HDBank cùng khách hàng chung tay hiến máu vì cộng đồng

    Sáng 25/04/2024, tại Hội sở Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDBank), chương trình “Hiến máu tình nguyện đợt 1-2025” đã thu hút 161 cán bộ nhân viên ngân hàng khu vực TP. Hồ Chí Minh và khách hàng tham gia.

  • Nam A Bank nhận 10 triệu USD từ GCPF

    Nam A Bank nhận 10 triệu USD từ GCPF

    Ngày 25/04/2025, Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank, mã chứng khoán: NAB) nhận khoản giải ngân 10 triệu USD từ Quỹ Hợp tác Khí hậu Toàn cầu (GCPF) - Global Climate Partnership Funds, nâng tổng số dư huy động vốn nước ngoài lên hơn 110 triệu USD.

  • VietinBank hỗ trợ xóa nhà tạm, nhà dột nát tại tỉnh Lai Châu

    VietinBank hỗ trợ xóa nhà tạm, nhà dột nát tại tỉnh Lai Châu

    Ngày 24/4/2025, tại xã Nậm Xe, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu, Bộ Công an và tỉnh Lai Châu tổ chức Lễ trao tặng kinh phí do Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) và các đơn vị đồng hành hỗ trợ chương trình xóa nhà tạm, nhà dột nát trên địa bàn tỉnh.

  • Voice OTT: Thông báo biến động số dư trên Co-opBank Mobile Banking

    Voice OTT: Thông báo biến động số dư trên Co-opBank Mobile Banking

    Từ 26/4/2025, ứng dụng Co-opBank Mobile Banking chính thức tích hợp tính năng thông báo biến động số dư bằng giọng nói (Voice OTT), mang đến cho khách hàng trải nghiệm giao dịch hiện đại và tiện lợi hơn bao giờ hết.

  • Agribank đồng hành kiến tạo, vững bước tương lai

    Agribank đồng hành kiến tạo, vững bước tương lai

    Hòa chung không khí tự hào kỷ niệm 50 năm ngày giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước (1975-2025), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) khẳng định vị thế là trụ cột vững chắc trong sự nghiệp phát triển nông nghiệp, nông thôn, góp phần nâng cao đời sống người dân Việt Nam.

  • Nguyên Tổng biên tập Thời báo Ngân hàng vào HĐQT Vietcombank

    Nguyên Tổng biên tập Thời báo Ngân hàng vào HĐQT Vietcombank

    Bà Hoàng Thanh Nhàn, nguyên Tổng biên tập Thời báo Ngân hàng được bầu vào Hội đồng quản trị (HĐQT) Vietcombank nhiệm kỳ 2023-2028.

  • Tiền gửi vào ngân hàng sụt giảm trong 3 tháng đầu năm 2025

    Tiền gửi vào ngân hàng sụt giảm trong 3 tháng đầu năm 2025

    Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong tháng 1/2025, tổng huy động vốn từ Dân cư và Tổ chức kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng đạt 14,62 triệu tỷ đồng, giảm 0,75% so với cuối năm 2024. Tính đến cuối năm 2024, huy động vốn thấp hơn gần 1 triệu tỷ đồng so với tín dụng (15,7 triệu tỷ đồng).

  • KienlongBank thông qua kế hoạch tăng trưởng 24% năm 2025

    KienlongBank thông qua kế hoạch tăng trưởng 24% năm 2025

    Ngày 25/4/2025, tại TP. Hồ Chí Minh, Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank) đã tổ chức thành công Đại hội đồng cổ đông, thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2025, với mục tiêu tăng trưởng 24% trong năm 2025, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển bền vững.

  • Tín dụng xanh: “Chìa khóa” trong chiến lược phát triển tài chính bền vững

    Tín dụng xanh: “Chìa khóa” trong chiến lược phát triển tài chính bền vững

    Nhằm làm rõ vai trò của tín dụng xanh trong quá trình chuyển đổi xanh và phát triển bền vững, ngày 25/4/2025 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp Báo Lao Động tổ chức Hội thảo “Khơi thông dòng vốn tín dụng xanh”. Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú chủ trì Hội thảo.

Tính lãi tiền gửi
VNĐ
%/year
month
Tính lãi tiền gửi

Tính toán khoản vay
VNĐ
%/year
month
Tính toán khoản vay