Trong điều hành tín dụng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã luôn chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) tăng trưởng tín dụng có hiệu quả, tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có bất động sản). Đồng thời, nguồn vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật, hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ.
Để vốn ngân hàng tiếp tục góp phần khôi phục nền kinh tế
Quan điểm của NHNN là kiểm soát tín dụng ngân hàng để vốn phải phục vụ cho hoạt động sản xuất, những lĩnh vực ưu tiên để khôi phục nền kinh tế. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong cả năm, NHNN điều hành chính sách tiền tệ đảm bảo vừa đáp ứng nhu cầu tín dụng của nền kinh tế, vừa kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế vĩ mô.
Trong thời gian qua, NHNN luôn bám sát chủ trương của Chính phủ và diễn biến của thị trường bất động sản để có chính sách tín dụng phù hợp.
NHNN đã có nhiều văn bản chỉ đạo các TCTD tăng cường quản lý rủi ro về việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; rà soát, hoàn thiện các quy định về tỷ lệ đảm bảo an toàn. Theo đó, NHNN đã ban hành Thông tư tiếp tục điều chỉnh giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo lộ trình và tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay tiêu dùng lớn, nhằm hướng tín dụng vào các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Cụ thể, tại Thông tư 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quy định: Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình: (i) Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2021: 40%; (ii) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2022: 37%; (iii) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2022 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2023: 34%; (iv) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2023: 30%.
Cùng với đó là áp dụng tỷ lệ hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay có dư nợ trên 4 tỷ đồng mà cá nhân vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng (theo Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019).
Bên cạnh đó, NHNN cũng tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc sử dụng vốn cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản... Đồng thời khuyến khích TCTD tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Năm 2022, tiếp tục thực hiện chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro của Chính phủ tại Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 8/1/2022 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán Ngân sách nhà nước năm 2022, NHNN đã ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 13/1/2022 về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2022. Trong đó, đối với các TCTD, Thống đốc yêu cầu:
Quán triệt trong toàn hệ thống thực hiện tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, chú trọng nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm soát và xử lý nợ xấu:
(i) Cân đối nguồn vốn, hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng với mức lãi suất hợp lý, đảm bảo an toàn vốn vay và tuân thủ quy định pháp luật liên quan, hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế xã hội, không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng. Phát triển đa dạng sản phẩm tín dụng ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, góp phần hạn chế tín dụng đen.
(ii) Tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên cơ sở rà soát, đơn giản hóa và rút ngắn quy trình, thủ tục... đi đôi với việc tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng để đảm bảo an toàn vốn vay khi thực hiện mở rộng tín dụng.
(iii) Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp...; thực hiện cho vay bằng ngoại tệ theo chủ trương của Chính phủ và NHNN về hạn chế tình trạng đô-la hóa trong nền kinh tế.
Từ đầu năm 2022 đến nay, NHNN đã ban hành các công văn chỉ đạo các TCTD về việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Trong đó có yêu cầu TCTD: Kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật; Kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp... Đồng thời, tập trung đầu tư nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường bất động sản, các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Trong Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp và cải tạo chung cư cũ cũng thuộc đối tượng được hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong hai năm 2022-2023.
Như vậy, các chính sách của NHNN nhằm kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng vẫn đảm bảo các khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, phương án vay vốn hiệu quả, khả thi, thuận lợi trong tiếp cận vốn vay ngân hàng. Theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng chiếm trên 65% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản...
Về phía các ngân hàng thương mại, lý giải cho việc các khoản vay bất động sản gần đây có phần chặt chẽ hơn, một số ngân hàng cho biết nguyên nhân vì nhu cầu vốn phục hồi kinh tế sau đại dịch tăng cao, những ngân hàng gần hết hạn mức tín dụng sẽ phải chắt lọc hơn để lựa chọn các khoản vay tốt. Còn theo chủ trương chung, các ngân hàng chỉ siết vốn với các dự án có tính đầu cơ cao, bất động sản nghỉ dưỡng..., còn lại, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân vẫn được cấp vốn.
Tiếp tục hướng tín dụng đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở
Trong điều hành tín dụng, căn cứ mục tiêu Chính phủ và các nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2022 tại Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 13/01/2022, NHNN yêu cầu các TCTD thực hiện tốt các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng năm 2022 nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững của các TCTD. Theo đó, NHNN sẽ chú trọng triển khai một số giải pháp điều hành tín dụng ngành, lĩnh vực cụ thể như:
Tiếp tục rà soát để sửa đổi, bổ sung các văn bản quy định về tín dụng ngành, lĩnh vực phù hợp với thực tế;
Tổ chức triển khai kịp thời chính sách hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh sau khi Chính phủ ban hành Nghị định;
Điều hành tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, phù hợp theo hướng mở rộng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng với mức lãi suất hợp lý, đảm bảo an toàn vốn vay, hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế xã hội; tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro;
Tiếp tục đánh giá hoạt động tín dụng đối với ngành, lĩnh vực, vai trò, khả năng phục hồi, phát triển bền vững của các ngành, lĩnh vực trong nền kinh tế để chỉ đạo các TCTD có chính sách ưu tiên, hỗ trợ và tập trung tín dụng nhằm góp phần khôi phục và phát triển kinh tế. Phối hợp với các bộ, ngành tháo gỡ vướng mắc trong việc triển khai các chương trình, chính sách tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ;
Tiếp tục chỉ đạo TCTD triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19;
Chỉ đạo các TCTD tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong việc tiếp cận tín dụng, đáp ứng nhu cầu hợp pháp của người dân, góp phần hạn chế “tín dụng đen”;
Tăng cường phối hợp với các địa phương đẩy mạnh chương trình kết nối ngân hàng- doanh nghiệp;
Triển khai các chương trình tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đối với các ngành, lĩnh vực. Kịp thời phối hợp các Bộ, ngành liên quan xử lý khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện;
Đẩy mạnh triển khai nhiệm vụ của ngành ngân hàng trong các Chương trình mục tiêu quốc gia (CTMTQG xây dựng nông thôn mới, CTMTQG giảm nghèo bền vững, CTMTQG phát triển vùng đồng bào dân tộc thiểu số) theo Quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền. Hỗ trợ và tạo điều kiện để các TCTD, Ngân hàng CSXH thực hiện tốt các chương trình, chính sách tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Trong thời gian tới, NHNN tiếp tục chỉ đạo các TCTD kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng và chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp; thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bản xảy ra tình trạng sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao...Đồng thời, tập trung đầu tư nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường bất động sản; các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Bên cạnh vốn ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, huy động từ nhiều kênh như vốn góp, trên thị trường cổ phiếu, trái phiếu… Do đó, Bộ Tài chính và các Bộ, ngành liên quan cần hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm phát triển thị trường vốn bền vững, an toàn. Đồng thời cần những chính sách hợp lý về thuế, đất đai như quy hoạch, bố trí đất cho xây dựng các dự án nhà ở xã hội; thu hút các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội..
Các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đảm bảo phát triển một cách hợp pháp và tuân thủ pháp luật. Cụ thể, trong vấn đề vốn phải chứng minh được tín nhiệm bằng cách công khai thông tin các dự án đã đang và sẽ triển khai. Khi triển khai dự án cũng cần đảm bảo đúng với quy hoạch, cấp phép, đảm bảo chất lượng, xây dựng được uy tín, tên tuổi. Khi là một doanh nghiệp phát triển trên cơ sở tuân thủ pháp luật, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc huy động vốn vay.
Theo DIV
