Hiệp hội Ngân hàng góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Toàn cảnh buổi tọa đàm

Phát biểu tại Tọa đàm, đại diện Ngân hàng Agribank nêu trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên hoặc chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình trao cho người đại diện.

“Đề nghị quy định theo hướng không cấp Giấy ghi tên đại diện hộ gia đình. Đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì chỉ cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận. Đối với các trường hợp đăng ký biến động đất đai thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sau thời điểm Luật này có hiệu lực thì phải thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới và ghi đủ tên thành viên trong hộ gia đình” – đại diện Agribank nói.

Cũng theo các TCTD, việc Giấy chứng nhận chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp. Nếu Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, các TCTD khó có thể xác định được các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, những người đó có đồng ý với giao dịch hay không. Do thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất nên hợp đồng thế chấp sẽ vô hiệu toàn bộ dẫn tới việc khoản vay trở thành không có bảo đảm, gây ảnh tới quyền lợi của tổ chức tín dụng.

Đại diện Bắc Á Bank đề nghị quy định nếu không bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ hơn về cơ quan có thẩm quyền xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Ý kiến đại diện các tổ chức hội viên như Vietcombank, VietinBank, Techcombank, Bắc Á Bank, Oceanbank đều đề nghị cần tháo gỡ quy định về hộ gia đình, tránh nguy cơ hợp đồng tín dụng không có tài sản bảo đảm…

Đại diện Techcombank góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê… là đất không có tranh chấp. Vì thế, rất nhiều trường hợp quy định này bị lợi dụng, chỉ cần có đơn thư, tức là đất có tranh chấp và cơ quan chức năng sẽ không thực hiện các thủ tục. Trong khi, Dự thảo không quy định rõ thế nào là đất có tranh chấp.

Đại diện Vietcombank cho rằng về thu hồi đất chưa có quy định cụ thể đối với trường hợp cá nhân chết mà không có người thừa kế khi đất đang được thế chấp, đề nghị quy định cụ thể.

Đồng thời đại diện Vietcombank cũng kiến nghị “bổ sung quy định pháp lý về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, việc thiếu quy định gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, người sử dụng đất, kinh doanh bất động sản…”.

Còn theo đại diện PVCombank, Dự thảo Luật quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, tức là việc đăng ký tài sản gắn liền với không bắt buộc, phụ thuộc vào nhu cầu của chủ sở hữu. Nhưng Dự thảo Luật lại quy định đăng ký biến động đối với trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất, đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất, gây ra cách hiểu việc đăng ký biến động là bắt buộc. Trên thực tế, có ngân hàng bị cơ quan đăng ký trả hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp để đề nghị khách hàng phải đăng ký biến động (bổ sung tài sản gắn liền với đất) trước khi thế chấp, mặc dù trên Hợp đồng thế chấp, các bên chỉ mô tả thông tin tài sản theo đúng Giấy chứng nhận, không mô tả thông tin tài sản theo thực tế.

Do vậy, để tránh việc quy định của luật gây ra nhiều cách hiểu và cách áp dụng pháp luật khác nhau, đại diện PVCombank đề nghị cơ quan soạn thảo liệt kê rõ trường hợp nào phải đăng ký biến động về tài sản trên đất; trường hợp nào thì được đăng ký theo đề nghị/nhu cầu của chủ sở hữu tài sản để việc thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thực tế được thông suốt, không bị gián đoạn, làm tốn thời gian, chi phí và tăng thêm thủ tục hành chính cho người dân, giảm nhu cầu tiếp cận khoản vay của người dân.

Đại diện Vụ Pháp chế, NHNN cho biết qua nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có một số quy định còn bất cập. Ví dụ Dự thảo quy định tổ chức kinh tế sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam. Quy định này dẫn tới khó khăn nếu TCTD bán nợ cho bên mua nợ không phải TCTD.

“Đề nghị sửa đổi quy định tại quy định này theo hướng các đối tượng trên được phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc các tổ chức kinh tế khác”- đại diện Vụ Pháp chế NHNN nêu đề xuất.

Đối với quy định về đăng ký biến động, đại diện Bắc Á Bank đề nghị bổ sung quy định trường hợp đã được thế chấp trước khi có biến động thì hiệu lực của đăng ký thế chấp vẫn được giữ nguyên sau khi đăng ký biến động. Nếu việc đăng ký biến động dẫn đến phải cấp mới Giấy chứng nhận thì nội dung thế chấp phải được ghi nhận. Bổ sung quy định này nhằm đảm bảo sau khi đăng ký biến động, việc nhận thế chấp của ngân hàng được bảo đảm. Ý kiến nhiều TCTD cho biết hiện tại khi đăng ký biến động cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu giải chấp rồi mới đăng ký biến động. Điều này gây khó khăn cho các TCTD.

Tổng Thư ký Nguyễn Quốc Hùng phát biểu

Đã có ý kiến được tiếp thu, nhưng cần tiếp tục sửa đổi cho phù hợp thực tiễn

Đại diện Vụ Pháp chế, NHNN cho biết quy định về cấp Giấy chứng nhận trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình cơ bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu ý kiến đóng góp của NHNN. Tuy nhiên, đề nghị cân nhắc bỏ nội dung “Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình” để đảm bảo thống nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự. Đối với quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đề nghị quy định cụ thể hơn các nội dung liên quan trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm để hạn chế rủi ro của các TCTD.

Đại diện Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cho rằng quy định về cơ chế đăng ký sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, còn việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất, dẫn đến khó khăn, không giải quyết được những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn. Vì vậy, đề nghị trong trường hợp không quy định áp dụng bắt buộc đối với tài sản gắn liền với đất, có thể cân nhắc quy định theo hướng, trên đất có tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu,khi người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch thì xác định tài sản tham gia giao dịch bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc có chủ thể khác chứng minh được quyền sở hữu của họ đối với tài sản gắn liền với đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện mới chỉ có quy định về xác định thành viên của hộ gia đình, về quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình sử dụng đất mà chưa có cơ chế pháp lý cụ thể, rõ ràng trong xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất. Đề nghị bổ sung cơ chế pháp lý xác định xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất. Trường hợp không có cơ chế pháp lý khác với cơ chế pháp lý về xác định hộ gia đình trong quan hệ dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự, cần phải dẫn chiếu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự để đảm bảo minh bạch, thống nhất trong quy định pháp luật và trong thi hành, áp dụng pháp luật.

Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung điều kiện đối với đăng ký biến động thuộc diện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hướng: Việc đăng ký chỉ thực hiện khi hợp đồng, giao dịch dân sự khác về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo lưu quyền sử dụng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo lưu quyền sở hữu trong mua bán tài sản gắn liền với đất đã có hiệu lực pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

“Đối với việc đăng ký biến động, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cân nhắc bổ sung cơ chế pháp lý về việc cho nộp hồ sơ đồng thời đăng ký biến động quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký cùng lúc yêu cầu đăng ký nhiều biến động trong khi thực tiễn đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phát sinh nhiều nhu cầu về việc đăng ký biến động đồng thời trong trường hợp trên cùng một tài sản người dân, doanh nghiệp muốn thực hiện đồng thời nhiều biến động (do vừa phát sinh việc thay đổi thông tin vừa đăng ký biện pháp bảo đảm,…). Bởi lẽ trên thực tế, các cơ quan đăng ký đất đai vẫn áp dụng theo nguyên tắc phải đăng ký biến động thông tin trước, sau đó mới đăng ký biến động khác, dẫn đến phát sinh thêm chi phí, làm lỡ cơ hội kinh doanh của người dân, doanh nghiệp”, đại diện Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm nói.

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường phát biểu

Với tinh thần cầu thị, lắng nghe, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ sự trân trọng, cảm ơn các ý kiến góp ý. Bà Phạm Thị Thịnh cho biết, sẽ ghi nhận các ý kiến, báo cáo cấp có thẩm quyền đối với các ý kiến góp ý về hành vi hủy hoại đất, hành vi bị cấm. Về mặt thủ tục, các vấn đề về gia hạn sử dụng đất, đăng ký biến động… đây là quy định ở cấp Nghị định, chúng tôi sẽ ghi nhận và nghiên cứu khi xây dựng văn bản hướng dẫn.

Kết luận Tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hùng đánh giá các ý kiến tại buổi Tọa đàm xác đáng, phù hợp thực tiễn, ý kiến các bộ ngành hết sức có trách nhiệm. Hiệp hội chia sẻ với đơn vị soạn thảo chịu nhiều áp lực bởi đất đai hết sức quan trọng gắn liền với quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp. Hiệp hội tham gia kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với lợi ích người dân, doanh nghiệp không phải chỉ vì quyền lợi ngân hàng.

Hiện nay, Quốc hội gia hạn Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu và yêu cầu sửa đổi Luật các TCTD cho phù hợp để xử lý nợ xấu tốt nhất. Đề nghị rà soát các nội dung Nghị quyết 42 đang vướng mắc để kiến nghị bổ sung luôn vào Luật Đất đai. Muốn xử lý tài sản bảo đảm thì phải gắn với Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự như thế nào để xử lý được nợ xấu.

“Quan điểm là xây dựng Luật để mọi người dân áp dụng thực hiện và trước hết phải để người dân hiểu và thực hiện theo luật. Những vấn đề lịch sử để lại, chúng ta có thể thay đổi từng bước từng phần. Hiệp hội sẽ sàng lọc ý kiến các tổ chức hội viên và có ý kiến kiến nghị, mong các đơn vị soạn thảo hết sức lưu ý” ông Nguyễn Quốc Hùng nhấn mạnh.