Từ ngày 15/5/2021, cá nhân được phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ cá nhân khác, điều này góp phần đẩy lùi được nhiều vấn đề liên quan đến tín dụng đen và những giao dịch giả cách.
Nhiều thuận lợi cho người dân:
Theo đó, Điều 35 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP về việc thi hành Bộ Luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm quy định: "Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ".
Như vậy, với quy định này, bất kỳ ai đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất. Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi) thì việc tính lãi suất, lãi trả chậm... được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành.
Thay vì trước đây chỉ có các tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp "sổ đỏ, sổ hồng", thì Nghị định 21/2021 đã cho phép cá nhân và tổ chức kinh tế khác được nhận thế chấp quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay và giao dịch dân sự.
Giới chuyên gia cho rằng, việc cá nhân được nhận thế chấp sổ hồng, sổ đỏ của cá nhân khác theo quy định mới này là phù hợp với sự phát triển của kinh tế xã hội, phù hợp với thực tế của cuộc sống. Bởi trong thực tế hiện nay, khi chưa có quy định này, các cá nhân vẫn ký hợp đồng vay mượn tiền và cấm cố, thế chấp chủ quyền nhà đất để bảo đảm khoản vay.
Thậm chí, có nhiều trường hợp người đi vay bị bên cho vay ép phải ký hợp đồng giả cách là hợp đồng mua bán bất động sản, sau đó ép bên đi vay phải chuyển nhượng bất động sản cho mình, mặc dù bên đi vay muốn trả tiền để lấy lại tài sản cũng không được chấp thuận, dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều nơi.
Do đó, khi quy định này ra đời, người đi vay sẽ không phải ký hợp đồng giả cách mua bán bất động sản. Đồng thời, Nghị định này cũng góp phần đẩy lùi được rất nhiều hệ lụy liên quan đến tình trạng tín dụng đen, xã hội đen và đòi nợ thuê…
Bên cạnh đó, quy định này sẽ tạo ra một thị trường tín dụng dân sự "sạch", giúp những người không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng có thể thế chấp bảo đảm tài sản để vay vốn ở ngoài. Bởi, khi đã được công nhận là giao dịch hợp pháp, nếu xảy ra tranh chấp thì bên cho vay có thể khởi kiện vụ án dân sự đề nghị toà án buộc bên vay phải trả nợ. Trường hợp bên vay không trả được nợ thì bên cho vay có quyền yêu cầu bên thi hành án bán phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
...vẫn còn rủi ro:
Theo Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc Công ty Luật Basico, quy định mới sẽ giải quyết ách tắc trong thủ tục hành chính , giúp cá nhân dễ dàng tiếp cận khoản vay khi không đáp ứng đủ điều kiện từ phía ngân hàng, đặc biệt là khoản vay nhỏ lẻ. Tuy nhiên, nếu giao dịch không rõ ràng về pháp lý hoặc dựa vào biểu mẫu có sẵn dễ phát sinh rủi ro khi có sự xuất hiện từ một bên thứ ba.
"Nếu như tài sản là một bên thứ ba đưa vào nhưng chúng ta không trói buộc, ràng buộc đảm bảo cho những nghĩa vụ xác định giao dịch chính là giao dịch gì, rất có khả năng là không chỉ vô hiệu, mà còn không được toà án chấp nhận để xử lý tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ khi bị vị phạm", Luật sư Trần Minh Hải cho biết.
Còn theo Luật sư Đàm Bảo Hoàng - Trưởng văn phòng luật sư Đàm Bảo Hoàng (Đoàn luật sư TP.HCM), việc cho phép cá nhân, tổ chức được nhận thế chấp bằng các tài sản là sổ hồng, sổ đỏ sẽ không có rủi ro cả nếu các bên thực hiện đúng quy định pháp luật hiện hành. Bởi quy định của pháp luật là cấm một tài sản cầm cố thế chấp cho nhiều người hay tài sản chung vợ chồng mà tự ý một người định đoạt.
Luật sư Hoàng cho rằng, việc này cũng giống như mua bán, tặng cho bất động sản. Nếu ai làm giả sổ đỏ đi cầm cố thế chấp thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo. Còn đối với người nhận cầm cố thế chấp thì cũng tương tự như người mua nhà đất. Do đó, người nhận thế chấp cũng phải có nghĩa vụ đi tìm hiểu tính pháp lý của bất động sản đó, kiểm tra có tranh chấp, có bị giải tỏa, kê biên, có bản chính chủ quyền hay không, tài sản này là sở hữu chung hay sở hữu riêng…
"Tuy nhiên, cần có thêm hướng dẫn cụ thể về việc cầm cố, thế chấp tài sản này có bắt buộc phải đăng ký thế chấp, giải chấp tại cơ quan Nhà nước như các tổ chức tín dụng hay ngân hàng hay không? Nếu buộc phải đăng ký sẽ hạn chế các tranh chấp xảy ra khi một tài sản không thể mang đi cầm cố thế chấp cho nhiều người được", Luật sư Hoàng khuyến nghị.
