Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phối hợp Bộ Xây dựng lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tham dự buổi làm việc, về phía Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) có bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng; ông Phạm Thanh Ngọc, Phó Chánh Thanh tra Ngân hàng Nhà nước; ông Vũ Duy Tín, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát tổ chức tín dụng; cùng đại diện Vụ Chính sách tiền tệ, Cục An toàn hệ thống các tổ chức tín dụng và Vụ Pháp chế.

Về phía VNBA có TS. Đào Minh Tú, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký; bà Nguyễn Thị Phương, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng; bà Đặng Thị Thu Phương, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Xử lý nợ.

Về phía Bộ Xây dựng có ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản; ông Vương Duy Dũng và bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Ngoài ra, còn có sự tham dự của đại diện lãnh đạo các đơn vị thuộc Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng đại diện các tổ chức tín dụng hội viên VNBA.

Hoàn thiện hành lang pháp lý để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc, TS. Đào Minh Tú nhấn mạnh việc lấy ý kiến đối với các dự thảo luật do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với cả thị trường bất động sản và hoạt động ngân hàng. Theo ông, trong quá trình triển khai hoạt động tín dụng, nhiều vướng mắc phát sinh từ các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm cũng như quan hệ giữa ngân hàng với chủ đầu tư và người mua nhà.

TS. Đào Minh Tú cho rằng, nếu những bất cập, chồng chéo giữa các đạo luật này không sớm được tháo gỡ sẽ ảnh hưởng đến khả năng lưu thông dòng vốn, làm giảm hiệu quả triển khai các dự án bất động sản và hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp cũng như người dân. Do đó, việc sửa đổi, hoàn thiện các đạo luật trên cần bảo đảm tính đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Ngân hàng Nhà nước và các luật chuyên ngành khác, qua đó xây dựng hành lang pháp lý thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn cho nền kinh tế và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

Phát biểu tại hội nghị, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) đánh giá việc lấy ý kiến đối với hai dự thảo luật có ý nghĩa thiết thực, bởi đây là những đạo luật có tác động sâu rộng đến nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với hoạt động ngân hàng. Theo bà Giang, tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở và bất động sản hiện chiếm khoảng 25% tổng dư nợ toàn hệ thống, với quy mô dư nợ trên 4 triệu tỷ đồng; phần lớn tài sản bảo đảm của các khoản vay hiện nay cũng là bất động sản và nhà ở. Vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với hoạt động cấp tín dụng cũng như an toàn của hệ thống ngân hàng. Bà Hà Thu Giang cho biết sẽ ghi nhận đầy đủ các ý kiến góp ý tại hội nghị, đồng thời lưu ý thêm việc phát triển nhà ở cho thuê - một trụ cột phát triển mới của thị trường - đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi vốn ngân hàng chủ yếu là vốn huy động ngắn hạn. Do đó, cần có cơ chế đa dạng hóa các nguồn lực tài chính cho phân khúc này, thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Các tổ chức tín dụng đề xuất hoàn thiện nhiều quy định của dự thảo luật

Trình bày tổng hợp một số vướng mắc của các tổ chức tín dụng, bà Nguyễn Thị Phương, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (VNBA) cho biết, trên cơ sở tổng hợp ý kiến của các tổ chức tín dụng hội viên, Hiệp hội đã rà soát nhiều nội dung của dự thảo luật nhằm đánh giá mức độ tác động đến hoạt động cấp tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm, giao dịch bất động sản cũng như quá trình triển khai các dự án trên thực tế.

Theo bà Nguyễn Thị Phương, các tổ chức tín dụng đánh giá cao nỗ lực của Bộ Xây dựng trong việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng thể chế hóa các chủ trương của Đảng, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và tạo lập hành lang pháp lý minh bạch. Tuy nhiên, dự thảo vẫn cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành, nhất là các quy định của Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan.

Các ý kiến góp ý của các tổ chức tín dụng tập trung vào nhiều nhóm nội dung: làm rõ phạm vi điều chỉnh và một số khái niệm pháp lý; hoàn thiện quy định về điều kiện đưa bất động sản và dự án bất động sản vào kinh doanh; nâng cao tính minh bạch trong công khai thông tin thị trường; rà soát các quy định về giao dịch, chuyển nhượng dự án, thanh toán, bảo lãnh và các cơ chế bảo đảm; đồng thời hoàn thiện các quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm, chuyển nhượng dự án và quyền, nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường.

Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (VNBA) cũng đề xuất Ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động của các quy định mới đối với hoạt động tín dụng và thị trường bất động sản, tăng cường sự thống nhất giữa dự thảo luật với các luật chuyên ngành nhằm giảm thiểu nguy cơ phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và tổ chức tín dụng.

Để làm rõ hơn việc góp ý, đại diện các tổ chức tín dụng đã trao đổi nhiều vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng các quy định về kinh doanh bất động sản và hoạt động tín dụng, tập trung vào việc bảo đảm tính thống nhất giữa Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Luật Các tổ chức tín dụng, đặc biệt đối với các giao dịch có sự tham gia của ngân hàng với tư cách bên nhận bảo đảm.

Đại diện VPBank cho rằng cần tiếp tục làm rõ phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật, nhất là quy định tại khoản 1 Điều 1 và trình tự, thủ tục áp dụng trong trường hợp liên quan đến hoạt động của tổ chức tín dụng; đồng thời kiến nghị hoàn thiện cơ chế xử lý đối với tài sản bảo đảm là dự án bất động sản và góp ý khoản 3 Điều 12 về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh, đề nghị rà soát quy định liên quan đến việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đại diện Bắc Á Bank đánh giá việc sửa đổi hai đạo luật là cần thiết, tập trung góp ý các quy định về nhà ở thương mại giá phù hợp, cơ chế thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với Dự thảo Luật Nhà ở; đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, kiến nghị rà soát quy định về công khai thông tin dự án, cơ chế thanh toán trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo hướng thống nhất với pháp luật về ngân hàng và giao dịch bảo đảm.

Đại diện Techcombank đánh giá cao chất lượng dự thảo và tinh thần cầu thị của Ban soạn thảo và đề xuất ba nhóm nội dung. Trong đó, đại diện Techcombank bày tỏ băn khoăn đối với định hướng giảm hoặc không bắt buộc công chứng trong một số giao dịch thực hiện trên nền tảng điện tử, vì công chứng còn có ý nghĩa hỗ trợ xác minh chủ thể giao dịch. Bên cạnh đó, đại diện Techcombank đề nghị quy định theo hướng khung, giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết đối với điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư; và đồng thời đề nghị nghiên cứu quy định riêng đối với đất đối ứng tại khoản 3 Điều 12, thay vì áp dụng chung điều kiện tại khoản 2 Điều 12.

Bộ Xây dựng tiếp thu nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện dự thảo

Giải đáp và trao đổi với các đại biểu, ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng đang đồng thời rà soát, sửa đổi nhiều đạo luật có liên quan đến lĩnh vực tài chính - ngân hàng và bất động sản, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ đã hoàn thiện hồ sơ chính sách và được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 175; trong quá trình xây dựng dự thảo, Bộ đã tiếp nhận nhiều ý kiến góp ý từ các bộ, ngành, tổ chức và doanh nghiệp, đang tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu, giải trình đầy đủ.

Theo ông Hoàng Anh Tuấn, việc sửa đổi hai đạo luật lần này bám sát các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm thủ tục hành chính, xây dựng hệ thống pháp luật theo hướng luật khung, luật ống, tạo dư địa cho quá trình phát triển và phù hợp với yêu cầu thực tiễn.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, một trong những nội dung được quan tâm là phạm vi điều chỉnh của luật, đặc biệt là việc xác định mối quan hệ giữa luật này với Luật Các tổ chức tín dụng, trong bối cảnh nhiều bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Liên quan đến giao dịch bất động sản với người nước ngoài, ông cho biết dự thảo cần được rà soát để bảo đảm thống nhất với Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó định hướng không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người nước ngoài dưới mọi hình thức; đối với căn hộ, cần nghiên cứu theo hướng chỉ cho phép thuê thay vì mua nhằm hạn chế đầu cơ và kiểm soát nguồn cầu.

Một nội dung khác nhận được nhiều ý kiến góp ý là nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng dự án bất động sản, tập trung vào điều kiện chuyển nhượng dự án sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận, cũng như quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Đối với cơ chế bảo đảm trong giao dịch bất động sản, dự thảo đang đề xuất quy định khoản bảo đảm tương đương 5% giá trị hợp đồng, có thể được thực hiện thông qua tài khoản phong tỏa hoặc các hình thức bảo đảm khác theo thỏa thuận của các bên. Bộ Xây dựng cũng đang tiếp tục đánh giá việc mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng nhằm bảo đảm không phát sinh rủi ro đối với hệ thống tín dụng, ngân hàng.

Về Dự thảo Luật Nhà ở, ông Hoàng Anh Tuấn cho biết dự thảo tập trung hoàn thiện quy định về cơ cấu và loại hình nhà ở, gồm bốn nhóm chính: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là một trong những trụ cột phát triển của thị trường trong thời gian tới, đòi hỏi nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn, vì vậy cần có cơ chế phù hợp để bảo đảm hiệu quả đầu tư; Bộ đã tiến hành đánh giá một số dự án thí điểm nhằm xác định thời gian hoàn vốn và khả năng sinh lời của mô hình. Đối với nhà ở xã hội, nhiều ý kiến đề xuất tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định về nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách, trong đó có việc nghiên cứu phạm vi áp dụng đối với lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức và các nhóm đối tượng khác để bảo đảm chính sách đi đúng mục tiêu, đúng đối tượng.

Tiếp thu các ý kiến tại buổi làm việc, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đánh giá các góp ý của VNBA và các tổ chức tín dụng đều xuất phát từ thực tiễn triển khai, tập trung vào nhiều nội dung trọng tâm của hai dự thảo luật - đây là cơ sở quan trọng để cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện quy định trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, nhiều nhóm vấn đề được các đại biểu quan tâm gồm: phạm vi điều chỉnh của luật; tính thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng trong hoạt động nhận, xử lý tài sản bảo đảm và thu hồi nợ; quy định về bảo lãnh ngân hàng; cơ chế quản lý khoản tiền 5% giá trị hợp đồng được phong tỏa trước khi cấp Giấy chứng nhận; quy định về vốn đối ứng, vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư; cũng như các quy định liên quan đến công chứng hợp đồng. Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đánh giá tác động để hoàn thiện theo hướng bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Riêng đối với quy định về công chứng, bà khẳng định dự thảo không loại bỏ yêu cầu công chứng đối với các giao dịch thuộc diện bắt buộc theo quy định của pháp luật.

Tiếp tục phối hợp hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản

Kết luận buổi làm việc, TS. Đào Minh Tú trân trọng cảm ơn những ý kiến trao đổi thẳng thắn, trách nhiệm của các đại biểu, đặc biệt là các nội dung giải đáp và định hướng từ đại diện Bộ Xây dựng. Theo ông, các ý kiến tại buổi làm việc một lần nữa cho thấy hoạt động tín dụng và thị trường bất động sản có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ; với quy mô tín dụng bất động sản lớn và phần lớn tài sản bảo đảm của các khoản vay là bất động sản, việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý không chỉ góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng và khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế.

TS. Đào Minh Tú đề nghị Bộ Xây dựng và NHNN tiếp tục phối hợp nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến góp ý từ VNBA và các tổ chức tín dụng trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật; đồng thời giao Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng tiếp tục rà soát, tổng hợp các nội dung trọng tâm để hoàn thiện báo cáo, kiến nghị gửi cơ quan có thẩm quyền. Ông cũng đề nghị Vụ Tín dụng, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng và Cục Quản lý, giám sát các tổ chức tín dụng thuộc NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát các quy định của dự thảo luật, bảo đảm sự thống nhất với pháp luật về ngân hàng và hoạt động tín dụng. Ông bày tỏ tin tưởng, với sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và các tổ chức tín dụng, các dự thảo luật sẽ tiếp tục được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, khả thi, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và nâng cao hiệu quả lưu thông dòng vốn trong nền kinh tế.

N.A